【案例】

  　　2006年5月4日，原告谢某与被告李某签订了一份《湿地松割油承租合同》，约定谢某租赁李某的松林进行采油，如因自然灾害造成损失，被告不负责。合同签订之后，原告一次性付清5年承包租金。2008年初，因特大冰雪灾害，湿地松遭受严重损毁，10月，谢某向法院提起诉讼，要求李某退回3年租金。

【分歧】

    案件审理中有两种意见：

    第一种意见认为，原告谢某与被告李某签订的承包租赁采脂协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，因自然灾害造成损失，被告不负责，所以不应退回租金。

  　　第二种意见认为，应适当退回租金。依合同法第九十四条第一款第（一）项之规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”对于原告已交的未实际采脂期间的租金，原、被告均应担适当责任。

【评析】

  　　笔者同意第二种意见。2008年初，特大冰冻雪灾是百年难遇的自然灾害，它的危害巨大，对于正采脂的松树危害更大，90%的松树发生折断，从而已丧失继续采脂的价值，解除合同是必然的。但对已交的未实际采脂期间的租金的处理存在争执。实际中，这类合同，有的根本未约定自然灾害发生情况，有的约定自然灾害特别注明是火灾。本案中，自然灾害没有特别说明，推定其不指2008年这种特大冰冻灾害比较符合客观事实。

  　　除合同法第九十四条第一款的规定外，该法第二百三十一条还规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。虽然双方合同中约定“如因自然灾害造成损失，被告不负责”的条款，根据一般惯例应是指轻微的自然灾害，不是造成合同已无法继续履行的特大自然灾害。由于租赁物即松树严重毁损，无法实现合同目的，如果未实际履行的租金仍要全部履行，不变更的话，有悖于事实和法律，并显失公平。根据我国民法通则第四条“公平、诚实信用原则”，应解除原、被告之间的合同。

  　　合同没有约定，已付租金的损失是否由被告全部退回，笔者认为，如全部退回，也有悖于事实和法律，显失公平。事实上国家也有优惠政策，对此类树木可以砍伐，对树苗也有扶持。所以双方均担部分责任，被告适当退回部分租金是合法合理的。