判 决 　　

法院认为，原告是涉讼房屋的合法承租人，被告在将房屋出售给第三人之前，未有证据证明其已经履行了对原告的通知义务，应当认定为被告侵害了原告的优先购买权。遂判决：被告与第三人之间的房屋买卖合同无效；被告将该房产以卖予第三人的同等条件卖给原告。

评 析

此案值得讨论的一点是承租人是否有权以出租人卖予第三人的价格买受所租赁的房屋，法院是否有权判令出租人将租赁房屋以同等价格卖予承租人。

房屋承租人有优先购买权，这是公认的原则，但如何保护承租人的优先购买权，却没有一个公认的方法。有观点认为，承租人只能要求确认出租人与第三人的买卖合同无效，而不能“强行购买”出租人的房屋。这可称为“无效说”。

“无效说”的理由之一是，最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条只规定了“承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，而没有规定出租人有义务将该房屋卖给承租人。笔者认为如此理解该条是错误的，因为该规定只是一个授权性规范，我们不能据此推导出一个禁止性规范来。

“无效说”的理由之二是，优先购买权是一种期待权。笔者认为，如果在承租人承租租赁房屋期间，出租人未曾出卖租赁房屋，那么承租人所享有的优先购买权可以说是一种期待权。但是，在出租人已经决定出卖租赁房屋，特别是在已经确定了出卖租赁房屋的具体条件时，该期待权即就转化为形成权。也就是说，在此时只要承租人也作出愿意以同等价格买受租赁房屋的意思表示，出租人必须以该价格将租赁房屋卖予承租人。这才是对《中华人民共和国合同法》第二百三十条的正确理解。因为法律不可能设定一种在任何情形下均无条件处于“期待”状态的权利。

“无效说”的理由之三是，如果判出租人必须把房屋卖予承租人，则违反了契约自由的原则。笔者认为，契约自由也是一种需要依法享有的权利，而不是没有任何节制的权利。我国合同法第二百八十九条就规定了承运人强制缔约义务，对此我们能说违反了契约自由原则吗？显然不能。契约自由并不排除“合法”干预。

  　　如果不允许法院直接判令承租人以出租人与第三人的交易条件为条件直接购买房屋，那么承租人优先购买权就形同虚设，确认出租人与第三人买卖合同无效也变得毫无意义，“因为在合同被确认为无效之后，承租人依然无法购买得到房屋，其只不过是将房屋由第三人所有变回原出租人所有而已。出租人再次出卖房屋时，很大程度上会因为承租人曾经起诉过他而产生排斥情绪，从而人为地制造障碍来阻止承租人优先购买到该房屋，承租人的优先购买权永远得不到实现。因此，法院可以直接判令承租人以出租人与第三人的交易条件为条件而直接购买房屋，这应当是承租人优先购买权制度的应有之义。”（摘自深圳市罗湖区人民法院编《房地产案件实体处理规则》）笔者完全同意上述观点。只有如此保护优先购买权，优先购买权才称得上名副其实的优先购买权，否则充其量只能叫做优先确认无效权。