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房地产开发 |
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| 专家：鼓励买高价房透支未来 内需要靠经适房 |
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作者：admin录入
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008-12-27 10:27:00 |
21日，国务院为二套房松绑，并将发展保障性住房作为未来房地产发展的重头，拉动内需刺激消费背景下，这些政策能起到多大效果？远在美国的奥巴马刺激经济的系列举措缘何没有涉及房地产？为此记者采访了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。
拉动内需不能光靠购房鼓励购买高价房等于透支未来消费
记者：国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？
曹建海：住房和汽车这应该是消费中的两大热点，扩大消费这两块不能熄火。我国去年的房地产销售总额是2.97万亿，去掉商业地产，住房部分大约有2.5万亿，绝大部分是消费款。去年我们GDP是25万亿，消费占到49%，大约是12.5万亿，购房占到了消费的20%，应该说占的比重很大。另外一大块是汽车消费，商业批发零售业的销售总额其中汽车占了28%，耗油占了12%，这两个加起来是40%，可见住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的消费打击是非常大的。现在真实的房地产消费其实并没有这么高，现在的消费是被吹起来的消费。一方面是价格虚高，今年的价格是最高的，全国平均4000元一平米，这其中加上了偏远地区、中部地区、经济适用房……全部包括之后均下来是4000元，相比2006年，全国房地产每平米平均价已经涨了差不多30%，显然是太高了。
另一方面是房地产交易量是虚的，因为里面有很多投机需求，不是真实需求，买房是为了卖房，钱从开发商手里转到炒家手里，炒家、开发商都是商家，这样的不属于真实消费，都属于卖家。所以这种20%实际是不可持续的，如果年年这么多，那肯定我们的消费是很厉害的。价格不真实，交易量不真实，我们的实际住房消费远远没有这么大。
记者：除了刺激楼市我们还有其他刺激经济的方法吗？
曹建海：我觉得拉动经济，扩大内需，不能依靠单纯国内购房。为什么不能依靠这个，因为当现有价格是虚高的、有泡沫，你鼓励老百姓买得太多，就会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费。我觉得不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。
记者：房价回落到一个什么样的水平，你觉得是真实的呢？
曹建海：真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，这个暴利包括好几个部分，包括政府土地出让金(土地拍卖的暴利)、开发商的暴利。其实这个价格就是经济适用房的价格，回到经济适用房的价格就算是真实的了。全国平均下来每平米价格应该是2000元—2500元左右比较合理，肯定会引起需求量比较大的增加，这样物价也不会涨。
记者：他能在多大程度上挽救经济发展呢？
曹建海：房价下跌的话，会刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求，因为价格比较合理，购买不吃亏，人们原来不买的现在也准备买了。另外一个可能就是刺激那些低收入的，中低收入群体加入到购房队伍中来。我想这就可以起到一个促进消费的作用了。但是老百姓必须要在公平交易中实现消费，这是关键，不能说把钱抠出来了，扩大了需求，但是这个消费不可持续，这样不行。一定要在公平交易的基础上来扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则，会加剧政府和民间的矛盾。
二套房政策实际上鼓励炒房行为银行放松银根埋下假按揭隐患
记者：如果房价回落到真实水平，需要多长时间能够实现？
曹建海：我觉得2009年一年，可能会有一个比较大的回落，但是在这个过程中还是有困难的，尽管需求在增加，但是要想把这些需求释放出来还是有困难。因为在回落的过程中很多人还是不买，他们还在等待，直到2010年我认为房价如果能回落到位的话，需求就能释放出来了。
记者：目前国家出台的这些针对房地产的优惠政策，尤其是最近出台的二套房政策和免征营业税等政策，对于房价回落有没有帮助？老百姓能得到什么样的利益？
曹建海：现在这种情况，其实对于房价回落，没有帮助，还出了问题。
记者：出了什么样的问题？
曹建海：问题在于国家已经对开发商放松了银根，一个是对开发商的贷款，一个是消费贷款。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等出台政策上。一旦国家放松了银根，对房地产商下调房价的压力变得不现实了。
对开发商最主要的压力是要建经济适用房，并且在好的地段建，好地段都建了经济适用房，房价立马就得降下来。这也是一直以来政府和开放商之间的博弈。因为发展经济适用房是必须的，但是现在的经济适用房都建在了偏远的地方。
但是二套房政策一出，贷款一放松，对开发商的压力就不够了，国家起不到震慑作用了，因为他手里有了钱。这也是为什么很多开发商不愿意房价下降的原因，因为他后期地价拍的比较高，再降肯定要亏本卖，地价相应也就下来了，以后地方政府的土地再也卖不高了，甚至就卖不出合理的价值了。
其实这样下去还有一个更为严重的问题，就是开发商可以做假按揭。既然买二套房有很多优惠，那么就很容易买进出售。假按揭怎么做呢？假如说你是开发商的员工或亲戚，就可以用你的身份证买自己建的房子。签了房屋合约，首付就是开发商自己从银行又交给了自己，从银行套出除首付外的房价总值80%以上的贷款才是最重要的。
开发商把资金套过来把自己的生存问题先解决了，再把问题转嫁到银行。开放商建房的贷款也容易贷出来，还可以再去买便宜的土地去开发，通过这个赚的钱来还之前套出来的那部分钱，并通过二手房交易卖出去。真的交易出去了就把这个房子解套了。但是假如卖不出去呢？补不上钱呢？也没有新的机会开发土地，那就是牢狱之灾了，那他只有逃跑。
我觉得二套房政策出台，开发商是心满意足。如果这样下去，极有可能2009年变成集中做假按揭的一年，2010年可能会是一个集中爆发的一年，爆发那就真正崩盘了，所以在2010年房价会出现真正大幅度的回落。崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。但是对我国拯救经济来说，显然太慢了。
记者：那么二套房政策实际上给老百姓带不来什么收益？
曹建海：对，二套房政策的初衷本质上是鼓励炒房，希望能够通过炒房把房地产拉起来，拉动大规模的投机需求，资金进入房地产市场。10月份之前的一个白领调查，70%的白领是对二手房有兴趣的，30%对一手房有兴趣。
大力发展经济适用房才能拉动内需保障房不能成为福利房
记者：在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的，这些政策对于拉动内需有什么好处，给老百姓能带来什么好处？
曹建海：保障性住房的发展主要有两个方法，一个方法就是收购存量，一个方法是新建，很多地方政府目前都在收购。但是要关注到底用多少钱买的，如果收购的目的是做经济适用房的，我认为收购价格一定不能超过经济适用房的定价，比如北京市经济适用房大约的价格应该在4000—4500元，收购开发商的房子价格就不能超过4500，超过这个价格，等于贴补开发商了。新建的成本也不可以超过4500。
记者：发展了保障性用房对拉动内需可以起到什么样的作用？
曹建海：当然有了。如果保障房不要搞的太离谱，那拉动作用是很大的。我所说的离谱指的是像有的经济适用房搞的偏得不像样子，一定要在好地段，因为经济适用房都是给中低收入的人，他们没有汽车啊，他们是经不住折腾的，肯定要在好地段。北京的话，经济适用房无论如何要在三环、四环以内，这样的话，这个地段卖4500，那肯定销量会很大的，而且这对商品房的打压是最大的。
记者：发展商品房和发展保障房，相比而言哪个对拉动经济作用更大，为什么？为什么十年前我们没有发展保障房？
曹建海：原来98年房改的方案其实是经济适用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以经济适用房为主体的。这个构想对商品房压力太大，商品房的价格死活涨不上来。到03年的时候国务院下发了“18号文”，当时的题目跟这次一样的：“国务院关于促进房地产市场健康发展的建议”，原来经济适用房是供给主体，给绝大多数人提供的，03年把供给主体改成保障房，只给收入低、生活困难的少数人提供。
然后大家买商品房，经济适用房按理说只是居住，买了商品房经济适用房应该退出去。但是当时规定房子五年之后还可以交易，很多富人和炒楼的也去买了经济适用房，2004年购买经济适用房的门槛就高了，一下子房价就涨起来了。所以2003年的政策等于把经济适用房边缘化了，地方政府也不愿意搞经济适用房了，经济适用房不赚钱，商品房赚钱。所以说从03年开始，中国又开始了一轮波澜壮阔的房价上涨。
其实按照原来的思路，拉动内需肯定是效果非常好的，现在价格高了之后，需求量锐减，销售不足，所以拉动内需不够，导致2007底房地产泡沫破裂。
如果没有二套房这个政策，我确信明年房价会大幅度降，尤其春节之后就会猛降，现在有这个政策就不好说了。
记者：奥巴马新政出台之后，没有特别明显要拉动房地产经济的举措，这是为什么呢？
曹建海：美国的房价本来就很低的。美国的房地产泡沫为什么容易破裂？因为他有一个参照价格，就是自建房的成本。在中国没法参照，因为农村的房子没有产权证，不可抵押，而且自建只需要几万块钱一套房，开放商建的房子动不动就是上百万的，要回落到农村自建的价格，还差的远呢。美国所有的房子最后都是合法的产权，开发商的房子，自己盖的房子，农村的房子都同等的权利，统一地权，平等地权。自建一个房子，一个平米成本如果是800元，卖1000元，那就是泡沫，美国的房子涨到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府调控，自己就会破的。
但是这样下去也不好。因为美国很多消费者过去是靠房地产赚钱，靠房屋升值、买卖挣钱，现在这些人的收入突然没了，他又不敢到银行贷款，不敢用信用卡，消费锐减。
美国要挽救经济必须振兴制造业，在房地产上不可能涨了。因为振兴房地产，房地产涨落只是转移财富，根本不创造任何财富，因为通货膨胀开始，货币贬值，就等于是把没房子的人的钱转移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物价上涨的一部分。比如说你原来房子价值是50万，现在突然变成200万，你那150万从哪儿来的，肯定是从没房子的人的手里转移来的。因为物质就这么多，当他价值量突然增加的时候，实际上就是物价发生了变化。
记者：除了刺激楼市，还有别的刺激经济、拉动内需的方式吗？
曹建海：现在靠汽车和房子，但是这两个都是有限度的，因为汽车不可能买的太多现在。只有让住这方面减少支出，在其他方面才能增加支出，才能为其他行业提供一个升值的空间，这样消费才能被真正拉起来。否则包括服装工业，食品工业，农业等产业都发展不起来了。
记者：此次出台的政策中也有发展廉租房的建议，这对老百姓有什么好处？
曹建海： 98年之前的单位住房，租金很便宜，如果把那个当廉租房那是很好的方式，如果我们现在的廉租房如果搞的都是贫民窟的方式，都是面积特别小，都是穷人住在一起，都是失业的人住在一起，那就不是一个很好的社区。那个社区里面会有一个非常不好的文化，不是个正常的家庭应该居住的面积，这样下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一样，像个贫民窟一样的。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是经济适用房。其实你可以到农村看看，农村的房地产制度是比较好的。
记者：为什么这样说？
曹建海：因为地是免费的，就是个建房的造价，农村也没有炒房这一说，所以再穷的人都有房住，如果国家给农村的基础设施投入好一点，道路、排水、保暖，包括绿化都做好了，就会有很多城里的人蜂拥而至。中国还缺地吗？根本不缺地，现在城市发展的不像个样子，城市都摊大饼，人们都在里面堵着。
记者：发展保障性住房尤其是经济适用房，给国家会不会增加一些财政负担？
曹建海：国家当然有负担，但是从农工商业里征税，也可以向个人征收物业税。美国跟中国的税收体制不一样，美国的税收，地方政府那一块可能50%是来自个人所得税，这个个税包括两个部分，一个是个人所得税，一部分是物业税，物业税也是向个人征收的，物业税加个人收入所得税，这个大概能占到一半了。这是国外的一个税收结构。税是取之于民，用之于民的，每一分钱大家都可以监督。
我觉得其实经济复兴一定要有好的政治环境。挤干经济泡沫，就是存在于股市和房市中的泡沫，全部要挤干净，大力发展农工商业，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力。扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。这三个问题不搞，那是没有任何希望的。
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