交房时间。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。国家相关法律法规规定，“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。但在房产交易中，有的开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然灾害和其他事故，及销售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方把自己的免责范围扩大，是违背法律原则的。开发商不能把自身的过错归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
　　房屋面积。对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围。在签订商品房销售合同时，购房者应注意开发商对面积误差的约定。

　　房屋质量。商品房特别是购买预售的期房，各种复杂因素往往使购房者在签约时难以辨清所购商品房的虚实，等到商品房交付使用之后，问题才暴露出来。消费者在签订合同时要注意质量要求、交房标准等是否写清楚了。

　　违约条款。在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但双方的违约责任约定不公平、不对等。在签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。

　　房产证办理。购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有陷阱，将办证的条件和期限进行约定。

根据经验，我们建议你在购买商品房前，要注意以下几个问题：

    一、在购房时，首先要调整好自己的消费心态，克服抢购和从众心理。现在的一些发展商在销售商品房时，经常会做一些该项目（大厦）非常畅销或者有很多艺术家、体育运运员、记者已经入住的广告，致使部分消费者往往产生购房冲动，当场签署认购书并支付定金，事后才发现发展商的很多承诺是虚假的，此时再想退房，为时已晚。

    二、当你对某个项目（大厦）感兴趣而来到发展商的售楼部，除了应当对小区和大厦的地理位置、交通、规划、社区、房屋结构、面积、楼价等向售楼人员了解外，还应当要求售楼人员出示有关资料，进行分析研究：

    （一）如果你购买的是“期房”，则可以要求发展商出示以下资料：

    a“发展商的营业执照”和“资质证书”，主要是看销售商与发展商是否同一家公司，同时从营业执照上也能够了解发展商是否是该楼盘的开发商和它的实力；

    b“预售许可证”，如果发展商持有房地产登记部门出具的预售许可证，说明发展商已经取得该大厦（项目）的土地使用权和建设工程规划许可证，而且发展商预售该项目（大厦）已经得到房地产管理部门的批准，有资格进行预售。

    （二）如果你准备购买的是现房，除其他材料外，还应当要求发展商出示以下资料：

    a“发展商的营业执照”和“资质证书”；

    b“新建住宅交付使用许可证”，从该证可以知道该项目（大厦）是否已经符合住宅使用要求，可以入住；

    c“发展商该项目（大厦）的房地产权证”，发展商持有该证，说明该项目（大厦）是现房，购买后可以领取你们自己的房地产权证；

    d“房屋土地测绘面积报告书”，主要从该报告书上核查你所购买的房产的建筑面积。

    总之，在没有看到上述资料并核实有关情况前，不要轻易签署任何书面文件并支付定金。

买商品房应注意的问题

　　买房应查看“五证、二书” 。购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。3、《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。4、《建设工程施工许可证》 、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。5、《商品房销售（预售）许可证》、《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。1、《住宅质量保证书》 是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。2、《住宅使用说明书》 是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

:基本注意事项

    一、基于买房目的对意向楼盘进行详细了解，包括周边环境、楼盘具体位置、楼盘配套设施及周边配套设施、户型朝向等，当然还要考虑升值潜力，做到了解清楚后才确定购买哪套房，切不可轻信开发商的宣传广告；

    二、查验开发商是否取得以下五证：

   1、《国有土地使用证》

   2、《建设用地规划许可证》          

   3、《建设工程规划许可证》、

   4、《建设工程施工许可证》            

   5、《商品房销（预）售许可证》

证件不齐的商品房存在极大的风险；

    三、仔细阅读《商品房买卖合同》，签订合同要注意双方权利义务平等。

1、确认及面积差异处理的约定，买受人与出卖人双方是可以约定的。 

    2、出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任的约定，买受人与出卖人双方是可以约定的，但必须体现责任对等原则。

    3、出卖人或买受人单方解除合同的约定，违约责任的处理双方可自行约定，必须体现责任对等原则。

    4、房屋产权证办理期限及违约责任的约定，双方是可以协商的，买受人应当尽量缩短办理期限。

   特别提示：

    一、慎交购房预定金（以前开发商多写为订金或定金，现在更加狡猾了）。有些楼盘在开盘前即接受预订，有些购房者为了买到喜爱的房号，即按开发商要求交纳一定数额的预订金，双方签订《预订合同》，开发商往往在合同中写明如买受人到期不购买该房屋，预定金不退，切不可一时冲动，随意交纳预定金，以免造成不必要的损失。

    二、开发商的楼盘宣传广告承诺的重要事项如配套设施 等，一定要求开发商在补充协议中作出承诺。

    三、交房的验收标准应当约定为“综合验收合格”，不能约定为“验收合格”。并要求开发商提供“三《书》一《证》两《表》”。 即《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。 其中前两书必须坚持，不可让步。

    四、如果购房人有可能转让该房产，争取在“补充协议”里写上“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。” 现实中，如买受人要合同更名，开发商往往会收取5000元以上的高额更名费。

五、物权法第二十条规定： 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2007年10月1日后，你签约后可以申请预告登记，以防开发商一房二卖。

    六、集体土地上建设的房屋千万不要买，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。有些集体经济组织肆意扩大销售范围，导致买受人无法取得合法产权，“乡产权”、“小产权”不受法律保护。

    现在购房合同都使用国家建设部门监制的《商品房买卖合同》。

    为保障你的合法权益，购房时你可以聘请律师全程陪同。

购买商品房注意事项

       购买商品房注意事项

一、缴纳定金或订金要慎重。

    《中华人民共和国合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”。

    在商品房买卖过程中，由于定金或订金引发的纠纷较多，为了避免定金或订金纠纷的发生，市开发办、市工商局制发的《关于推行〈武汉市商品房认购书〉（示范文本）的通知》（武开管办[2004]350号），对订金在什么情况下可以退还，在什么情况下不应退还作了明确的规定。“如甲乙双方在约定的时间内签订《武汉市商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《武汉市商品房买卖合同》的时间内，甲方已将该商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付订金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《武汉市商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将该商品房另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《武汉市商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方方可将该商品房另售他人”。

    市开发办再三提醒购房人，在购买商品房过程中，无论是缴纳定金还是缴纳订金，一定要三思而行，同时，签订商品房认购书最好签订市开发办、市工商局制发的《武汉市商品房认购书》（示范文本）。

    二、购房户在签订《武汉市商品房买卖合同》前要注意的问题。

    为了避免合同纠纷，保护商品房买卖双方的合法权益，购房户在签订《武汉市商品房买卖合同》前一定要注意以下问题：

    （一）要注意所购商品房的合法性。购房人在购房时，要查看核实拟购商品房所在楼宇、项目的合法性。即查看五个证件：《房地产开发企业资质证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》。凡是未取得《武汉市商品房预售许可证》的“商品房”，不得购买；凡是《武汉市商品房预售许可证》中未允许预（销）售的“商品房”不得购买；凡是过期了的《武汉市商品房预售许可证》的“商品房”不得购买。

    （二）要学习弄懂《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，掌握国家法规、规章的有关规定，做到心中有数，才能正确运用法律维护自身的合法权益。

    （三）仔细阅读《武汉市商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》（样本）、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》，对照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，是否符合相关条款内容的规定，是否体现了公平、公正、合法的原则。

    （四）要了解拟购商品房所在项目配套设施建设情况、周边环境以及贷款等。

    三、购房户在签订《武汉市商品房买卖合同》时要注意的问题。

    购房户做到了在签订《武汉市商品房买卖合同》前应注意的问题，在签订《武汉市商品房买卖合同》时，要特别注意以下问题。

    （一）面积确认及面积差异处理的约定，买受人与出卖人双方是可以约定的。

    （二）出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约责任的约定，买受人与出卖人双方是可以约定的，但必须体现责任对等原则。

    （三）出卖人或买受人单方解除合同的约定，违约责任的处理双方可自行约定，必须体现责任对等原则。

    （四）在履行合同中发生争议，协商不成，是通过仲裁还是法院解决，双方可协商一致约定。

    （五）购房人认为需要双方协商或约定的其它问题。

    四、在履行《武汉市商品房买卖合同》过程中发生纠纷应如何处理。

    发生合同纠纷后，本着以事实为依据，以双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定和国家有关法律、法规为准绳，双方协商解决。若协商不成的，可按双方约定的方式，依法通过申请仲裁和向法院起诉解决。

5、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；

6、开发商已签订前期物业管理合同。

7、已确定竣工及交付日期；

买受人委托的律师在签署合同前，除要认真审核开发商的上述销售许可文件及其他有关文件\资料，还应审查：A、规划总平面图并了解该小区的规划条件；

B、代理销售的，代理商的营业执照及资质证书及委托销售证明；C、临时业主公约；D、到房屋行政管理部门调查买受人欲购买的房屋之前是否存在一房二卖或被抵押的情形。

(二)签约时买受人对房屋面积的知情权和开发商的义务

对商品房面积计算依据，买受人拥有知情权，开发商也有告知义务。开发商销售（包括预售、现售）商品房时，应在售楼地点将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅。

签署商品房预售合同时，买受人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。

（三）商品房买卖合同的文本

律师应提示买受人,为便于在房地产登记机构进行预售登记或产权登记,商品房买卖应采用建设部、国家工商局联合发布的《商品房买卖合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部门同意的其他合同文本，买受人应特别注意《商品房买卖合同》范本中开发商已填上内容的空格部分，该部分的内容极易损害买受人的利益。

出卖人往往会制定补充协议，买受人应仔细审查补充协议，补充协议的内容往往容易损害买受人的利益。

（四）积差异的处理

律师应提示买受人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

由于开发商往往会改变面积差异的处理方式，故应特别提醒买受人予以注意。

还应注意，开发商提供的格式合同往往有“如对面积发生争议，委托某一机构进行测量”的内容，律师应提示买受人，应当增加“如对该机构的测量结果仍有异议，可另行委托测量”的内容。

（五）套内建筑面积与分摊的共有面积

律师应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为买受人独立产权，分摊的共有建筑面积部分为买受人与其他相关业主的共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。

律师应提示买受人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并可约定如建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

（六）付款方式

律师应当提示买受人，注意采用按揭付款方式的风险：

1、合同中往往有不按时办理按揭的买受人应向开发商支付违约金的条款。

2、合同中往往有因买受人的责任导致无法办理按揭的，如双方无法就改变付款方式达成一致而买受人要求解除合同的，则买受人应向开发商支付违约金的条款。

（七）交付期限

1、律师应当提示买受人，合同一般约定，以建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方等五方验收合格为交付条件，但这种验收不是逐套验收，而是抽查验收，不能保证每套房屋实际上均符合交付条件，因此，应当在合同中加上“开发商应当出示本合同项下的单套商品房验收合格的证明”的条款。

2、合同第八条第二款为可以延期交房的条件，律师应当提示买受人，如合同条款中有“因政府原因导致的停工及因开发商设计变更或开发商所不能控制的原因导致的逾期交房可以免责”的条款，则应要求取消这一点。另外，合同应明确约定，逾期竣工以后再出现法定或约定的免责事由的，不应免责。

（八）开发商逾期交房的违约责任

一般开发商会在合同中对逾期交房约定较轻的违约责任，律师应提示买受人要求提高。

（九）规划、设计变更的处理

律师应提示买受人，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，应要求在合同中写明：签订《商品房买卖合同》后，规划条件和已作出的设计是合同内容，房地产开发企业不得变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

律师还应当提示买受人，在合同中加上“因容积率、建筑层数、建筑密度、建筑层高、绿地率、基础设施、公共配套等发生变化的，应当参照前两款执行”的内容。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（十）关于装饰、设备的标准

律师应当提示买受人，注意合同的附件三中的装饰标准及配套设备的品牌、规格、型号等，如其中有“高级品牌、顶级产品”等内容时，应要求明确品牌名称、规格、型号等具体内容；

律师应提示买受人，如希望在装饰、设备出现与合同约定不一致时获得差价部分的双倍赔偿，则应在合同中予以明确约定。

（十一）关于基础设施、公共配套建设的正常运行

律师应当提示买受人，合同在这方面往往约定的不完整、不详细，应当将主要的基础设施及公共配套建筑明确列出，包括但不限于：水、电、排水、电梯、停车场、全部小区道路和绿化（景观）、管道煤气、电信、有线电视等。

律师应提示买受人，上述设施等的交付时间不应晚于房屋交付时间，否则等于交了房仍无法正常使用。律师还应提示买受人，如合同内容为：“达不到上述条件的，逾期期间减收物业管理费”，类似的约定为无效约定，因前期物业管理公司与开发商不是同一企业法人，应改为“由开发商代交减收的物业管理费。”

（十二）关于产权登记

1、律师应提示买受人注意，由开发商提交房屋产权登记备案资料的时间不能过长，不宜超过一年。

2、律师应提示买受人注意，如因开发商责任导致买受人无法按时取得房屋产权证明的违约金应按日计付，而不应接受一次性支付违约金的条款。

（十三）关于前期物业管理

律师应当提示买受人，要求开发商向买受人出示开发商与前期物业管理公司签订的前期物业管理合同并复印该合同，注意合同条款可能会损害业主利益。

（十四）关于业主临时公约

律师应当提示买受人，业主临时公约对业主有约束力，应向开发商索取副本.

（十五）关于合同附件与补充协议

合同附件与补充协议，即使不交付备案也属有效的法律文件，因此，律师应当提示买受人认真研读合同附件与补充协议。

（十六）对开发商违反诚信原则的惩罚

律师应提示买受人，出现下列五种情形并导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。：

1、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3、开发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

4、商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；

5、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人者的