为调控市场，平抑住宅商品房价格，解决困难群众的住房问题，苏州市2002年决定建造“定销商品房”。可定销商品房的纠纷也开始浮出了水面，2005年6月20日，苏州市沧浪区人民法院审结苏州市第一起定销商品房买卖纠纷案。买房人获得10万元的赔偿款。
 

转让定销房
  在2003年初，张先生在南环西路的房子要拆迁，根据当时的政策规定得到补偿同时可以购买本市城湾地区的定销商品房一套。在取得购买权之后，张先生的妻子对城湾的定销商品房很不满意，认为那里靠近高架路，而且边上又有煤场，环境较差，根本不值得去买。和张先生妻子一个单位的同事蒋女士也是一批拆迁，她为了要照顾自己家里的老人，希望能够在自己购买房子的基础上再买一套，和父母亲住在一个小区内，照顾比较方便。经过协商过后，张先生的妻子就同意把定销商品房的购买权转让给蒋女士，他们则到其他地方去买了商品房。2003年4月23日，张先生的妻子以张先生名义和同事蒋女士签订了一份房屋买卖的协议，合同中约定：“定销商品房在取得权证后转让给蒋女士，蒋女士则补偿6000元给张先生。”张的妻子则模仿丈夫的签名在合同上签了名字。可是就在合同签订之后，苏州的房价大涨，城湾的定销商品房的价格由每平方米2142元涨到了每平方米4000元以上。这也为今后的两场诉讼点燃了导火线。
 

将妻告上法庭
  双方达成协议后，两人共同至房产公司，以张先生的名义与房产公司签订城湾定销商品房订购意向书，建筑面积90平方米。该房屋的定金19000元由蒋女士代为支付给房产公司。蒋女士交了钱后就希望能够早点交房过户，这样才能使心头这块石头落下来。可就在一年的时间，苏州的房价天翻地覆。张先生的妻子看着苏州房价一天一个价，心里总是感觉很懊恼。悔不改一时冲动把到手的金娃娃拱手让给了别人。张先生知道了这件事情后也是一直埋怨妻子，张先生认为当初卖房子根本没有经过他的同意，处分了自己的财产，同时又未得到自己的追认。在2004年2月，张先生委托律师向蒋女士发出一份关于解除协议的通知，并通过邮局退了6000元补偿款。同时又自行去房产公司签订了定销商品房正式的购买合同，总价为20多万元。可是蒋女士对于这笔退款也是拒绝接受。2004年4月，张先生将自己妻子和蒋女士都告上了法庭，要求确认签订协议无效。
 

法院确认无效
  对于丈夫将自己告上法庭，妻子的态度也非常明确。认为自己当时是自作主张将属丈夫的房产无条件地给了蒋女士，蒋女士自愿给了6000元作为购房款，并非自己向其索要。协议被丈夫知道后，他老是对自己发火，此事已经直接影响到了家庭关系。
  蒋女士则表示：“这全部是谎言，张先生的妻子和自己多年同事，他们家庭情况自己比较了解，张的妻子在家里是绝对说了算的，不可能做出这么一个买房的决定张先生会不知道。就在2003年10月份，张的妻子打来电话称不想把自己的那套房子卖了。可自己为了买那套房子，推掉了好几个购买其他房子的机会，现在反悔自己肯定不干。合同都是白纸黑字签好的。后来双方也进行了多次协商，但对方要价实在太高，要求补偿10万元，房子才可以交付给自己。对于这个要求也实在不能够接受。”
  法院审理后认为：本案所涉的该套定销商品房系张先生所有，在未征得一方权利人同意的情况下，张的妻子擅自将该房屋转让给蒋女士，即侵犯了张先生的合法权益，且事后张先生也未予追认，故于2004年年底判决两被告签订的转让协议无效。退回蒋女士转让款6000元，以及已经支付的19000元。
 

卖房人赔偿10万
  合同被确认无效后，蒋女士很是不甘心，房子没有买到，自己损失了好多的买房机会，现在再要购定销房，其价格已经在4000元每平方米以上了，损失实在太大了。今年4月份蒋女士又将张先生的妻子告上了法庭。认为法院已经认定转让协议无效。被告的无效行为，使原告丧失了良好的购房机会，理应赔偿原房价与现房价的差价损失。请求法院判令被告赔偿因无效转让而致原告的损失196300元。
  法院在案件审理过程中专门委托了房地产评估事务所对该房屋进行评估，结论是：以2004年12月为评估基准日，苏州市城湾地区该套住宅（98.15平方米），评估单价3728.50元，评估价格365952.28元。
  法院考虑到市场房价上涨因素，原告蒋女士购置同地段、同面积、同质量的房屋，所需支付的购房款必然高于与被告所签合同时的价款，故对现房价与原房价的差价损失，被告应予赔偿，但原、被告在签订房屋转让协议时，原告蒋女士在场，目睹被告代其丈夫签名，未审查被告是否取得其丈夫的授权，没有尽到充分的注意义务，对无效合同负有一定的过错责任。被告未经其丈夫授权，代理与原告签订转让协议并代张先生签名，事后张先生不予追认，导致合同无效，对此，被告存在主要过错。对合同无效造成的购房差价损失，由原告蒋女士承担30％，被告承担70％。2005年6月20日判决张先生的妻子赔偿原告蒋女士损失104800.49元。
  

定销房交易要谨慎
  苏州市政府每年建造数十万平方米的定销动迁房，从而妥善解决困难群众的住房问题。可目前在这批定销商品房中间，有一小部分的房屋都已经流到了二手房市场。而出卖房屋的这部分拆迁户主要是本身居住条件很好，与其保留房子，还不如变现；有些拆迁户被拆的房子面积较大，一户人家被分配到两套，于是就将多余的一套推向市场。
  现在苏州二手房市场上这种情况很多，大家都见怪不怪了。不过，目前在市场上出现的这些定销房部分还没办好两证，如果进行二手房交易，可能存在着一定的风险，也有可能遇到蒋女士这样的尴尬。
  定销房在两证不全的情况下，国家明令禁止这种购买定销房权利是不能上市交易的。如果把这种购买权进行买卖，是不合法的。所以买这种定销房存在很大的风险，建议购买者还是慎重考虑。
  同时根据我国《合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”超越代理权限签订的合同为无效的合同，过错方就要承担相应的损失。张先生的妻子还是要为自己所做的行为承担相应的责任。10万元也许是可以买个教训了。