卖房者欲以房屋是共有财产为由毁约

法院：善意第三人的权益应受法律保护

近日，四川省成都市中级人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，终审驳回仲某及其前夫的上诉，维持原判。法院认定被上诉人吴某已尽到了买房人通常应有的注意义务，其作为善意第三人的合法权益应受法律保护，故仲某在判决生效后15日内协助吴某将所卖房屋的不动产权属过户与购买人，并支付违约金6318元。

  　　法院经审理查明，2007年4月，仲某与吴某签订房屋买卖合同，将其一套住房以16万余元的价格卖出。当年9月，吴某按约三次共支付房款8.3万元,仲某将该房钥匙交与吴某，完成实际交付。不久，双方在办理产权过户手续的过程中发生纠纷，仲某称涉案房屋系其与前夫共有，房屋买卖合同因无其前夫的签名应无效，同时还以遗失为由向房管局申请将房屋所有权证书挂失。

  　　法院另审理查明，仲某与其前夫在2003年3月登记离婚，其离婚证财产处理栏内明确载明：无财产分割，无住房分割。仲某在2007年7月取得以其名字登记的案涉房屋所有权证书。

  　　一审法院认为，该案房屋所有权证载明仲某为房屋所有权人，其处分该房屋并不违反法律规定。仲某及其前夫坚持认为他们系该房共有人，须向法院提交证据证明该房并未因他们离婚而实际分割且仍处于双方共有状态，但两人均未向法院提交充分证据证明，故法院就不能确认仲的前夫在涉案房屋中的共有人地位。

  　　法院同时认为，庭审中的相关证据证明，购房人吴某可合理相信仲某系该房屋唯一权利人。依照相关法律规定，在共同共有人关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，故依法作出了上述判决。

  　　一审宣判后，原审被告仲某及原审第三人其前夫均不服提出上诉。

法官说法

购房人已尽注意义务

  　　成都中院审理此案的审判长张俊说，该案二审中另查明，仲某向吴某交付的其与案涉房屋开发公司所签订的购房合同中，购房人仅为仲某，其向吴某所交付的其向案涉房屋开发公司支付房款的收据中，交款人也均为仲某。

  　　张俊认为，在房屋买卖过程中，买房人应对卖房人是否为房屋有权处分人予以核实确认。而就该案而言，卖房人仲某向买房人吴某提供的案涉房屋的购房合同及房款支付收据中，购房人和付款人均为仲某。仲某向吴某提供的其与前夫的离婚证中，又载明双方离婚时并无住房等财产分割，而且其还与吴某在合同中特别约定：仲某保证房地产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由仲某负责清理，并承担民事诉讼责任。

  　　因此，根据以上事实，作为一名普通的买房人，吴某有足够理由相信仲某系涉案房屋的唯一所有权人，有权处分该房屋。况且，在双方签订合同之后，仲某还将该房屋的钥匙交给了吴某，即已完成该房屋的实际交付。此后仲某取得的房屋产权证也载明仲系该房屋的合法产权人，即房屋产权登记机关对该房屋的所有权人系以仲某予以登记公示，自此，吴某更有理由相信仲某有权向其出售该房屋。而仲某及其前夫却均无证据证明吴其在签订合同时明知该房屋系该两人的共同财产。因此，据此判断，吴某尽到了买房人通常应有的注意义务，且已按约定支付了相应的对价，故其系善意买受人。