根据《合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的规定，如果要约邀请的意思表示内容符合上述的规定，该意思表示即为要约，据此，我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的，应视为符合我国上述关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任。

　　为此，在商品房买卖中的销售广告和宣传资料中，认定说明和允诺构成要约，应注意以下几点：

　　首先，说明和允诺是指出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如果说明和允诺不是针对出卖人在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，就无法构成要约，其中“相关设施”包括商品房的基础设施和相关配套设施，商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。由于购房人是消费者，不同的消费者在消费过程中对商品房预期有特定的需要和用途，从消费者需要的角度看，开发商在售楼广告中明示说明的商品房周围的商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施的设置情况，正是满足不同层次的消费需要的环境质量。本案的基础设施也是这种情况。

　　其次，所做的说明和允诺应是具体和确定的。“具体”是指该说明和允诺不是概括性内容，“确定”是指该说明和允诺具备很强的操作性，完全有条件实现。目前商品房销售广告中说明和允诺主要有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明，如赠送车库、花园、家具等；（2）对商品房美观性质量的陈述，如声明地板是“高级实木地板”，外墙是“镜面不锈钢”装饰等；（3）对商品房使用功能质量的陈述，如声明有进口高级电梯，地下车库直达，网络宽带入户等；（4）对商品房环境性质量的陈述，如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施等；（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等。

最后，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。商品房买卖合同的订立是双方当事人的真实意思表示，购房者之所以订立合同主要是考虑到销售广告和宣传资料所做出的这些说明和允诺，并且如果没有这些说明和允诺，商品房屋价格可能会有实质性的变化和波动。

对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围内之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未定入合同，不应视为合同的内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条、第54条以及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。

    张海亮