二手房交易中律师应当掌握交易房屋的全部信息

为了保障买方的知悉真情权，律师应当提示买方让卖方全面陈述出售房屋的产权状况及其他信息，这个陈述应该是真实、准确而又完整的，包括但不限于：

(一)是否有房屋所有权证、土地使用权证?

就北京而言，有的房产拥有两证，即房屋所有权证和土地使用权证，但更多的则只有房屋所有权证。这主要是由土地的归属所决定，如果建房的土地归市一级政府所有，那就有两证;如果归区县级政府所有，就只给发一个证。但无论如何，房屋所有权证——俗称房本是必不可少的，没有办下房本的房子以及乡产权的房子，虽然便宜，最好不买。

(二)该房屋是否符合上市交易条件?

1.禁止转让的房地产有：

⑴司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

⑵依法收回土地使用权的;

⑶共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

⑷以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

⑸权属有争议的;

⑹未依法登记领取权属证书的;(以上六种情形的法律依据见《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条)

⑺已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。(《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》第九条)

2.限制转让的房地产有：

⑴集体所有土地上房屋的买卖对象限制

集体所有土地上的居住房屋只能出售给本集体经济组织内具备居住房屋建设申请条件的个人，如宅基地。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。(1997年《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》)

⑵购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。(2007年9月25日北京市政府颁发《北京市经济适用住房管理办法》第21条)

⑶外国人必须在京居住满一年才能购房，只能用于自用、自住，且一人只能购买一处住房。(2006年7月11日建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)

(三)其他与房屋交易有关的重要信息

很多买房人只知道关心房屋的坐落位置、面积、楼层、朝向、户型、格局、小区环境、交通等这些谁都能看得见的情况，忽视了其他影响房屋交易的重要信息，比如：

1.房屋性质，是普通住宅还是非普通住宅。因为这会影响到过户税费负担情况，非普通住宅的契税是成交价的3%，普通住宅是1.5%;非普通住宅要交1%的土地增值税，而普通住宅不缴。

2.房屋建成年代。因为这会影响到房屋的市场评估值和银行贷款的额度。土地的使用年限最多为70年，房屋也是有寿命的。建成时间越早的房屋越不值钱，银行贷款的额度越低。

3.该房屋距上次交易是否满五年。因为这会影响到过户是否要缴纳5.5%的营业税。依据有关规定，自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。需要注意的是：这里不是以房屋的建成年代为5年的起算点，而是上一次交易的完税证明。有的房龄虽然超过5年了，但中间转手交易了几次，离最后一次交易不足五年，仍需缴营业税。

4.出售房屋是否有共有权人。依照法律规定，房屋为二人以上共有的，须经共有权人同意才能出售。房本的“共有人”一栏一般会记载共有人姓名，人数以及共有权证号。但是，还有一种最常见的共有情况，房本往往没有记载，这就是夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，以一方名义购买的房产也属于共同财产。这就需要律师询问卖方的婚姻状况，是否属夫妻共同财产，配偶是否同意出售等。
5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果还有抵押贷款没有还清，不能进行权属转移，这就需要卖方还清全部贷款，先行办理抵押注销登记。在实践中，卖方有时要求买方帮他还上这笔钱，这样买方的风险就更大了。所以，买方必须弄清该房屋是否有抵押，贷款还剩多少未还清，然后才能决定采取哪种付款方式，怎样订合同来保证交易安全。

6.房屋是否已经出租。依照法律规定，出租的房屋要出售的，承租人有两大权利，一是优先购买权，即在同等价格条件下享有优先购买该房屋的权利。二是主张“买卖不破租赁”，也就是说承租人放弃了优先购买权，如果承租期未满有权继续要求承租该房屋。