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房产物管法律知识问答

出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com 时间：2009-09-21 13:53:00

1．在拆迁补偿安置过程中，如果双方达不成协议，该怎么办？
    拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
居住房屋的拆迁补偿安置争议，应当裁决以房屋调换。非居住房屋的拆迁补偿安置争议，可以裁决以房屋调换，也可以裁决以货币补偿。
    当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有关管辖权的行政机关申请行政复议，也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人，房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的，行政复议，诉讼期间不停止裁决的执行。
    2．物业管理服务合同中当事人应当约定哪些物业管理服务事项？
   （1）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
   （2）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
   （3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
   （4）保洁服务；
   （5）保安服务；
   （6）物业维修、更新费用的帐务管理；
   （7）物业档案资料的保管。
    物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：
   （1）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
   （2）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
    3．物业管理服务收费包括哪些项目？
    物业管理服务收费包括下列项目：
   （1）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
   （2）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
   （3）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
   （4）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
   （5）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
    上述（1）（2）（3）（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。
    4．业主、使用人应怎样处理物业使用的相邻关系？
    业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
    5．物业使用中禁止哪些行为？
    物业使用中禁止下列行为：
   （一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
   （二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
   （三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
   （四）侵占绿地、毁坏绿化；
   （五）乱设摊、乱设集贸市场；
   （六）乱倒垃圾、杂物；
   （七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
   （八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
   （九）法律、法规禁止的其他行为。
    6．居住物业的报修与维修有哪些规定？
    物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：
   （1）接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。
   （2）业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
   （3）业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。
   （4）非业主承担维修费的急修项目以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修项目在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主委员会认可后予以维修，费用按规定列支。
    7．住宅的共用部位、共用设备进行维修时，相邻业主、使用人应如何配合？
    住宅共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
    因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
    8．业主委员会的职责有哪些？
    主要职责有：（1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况。（2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同。（3）依照本《条例》设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理。（4）审定物业管理企业提出的物业管理意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。（6）监督公共建筑、公共设施的合理使用。（7）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
    9．物业公司与业主委员会是什么关系？
    物业公司与业主委员会之间是受托人和所有人之间的合同关系，即物业公司依据同业主委员会签定的物业管理服务合同对业主所有的物业进行管理并按合同规定向业主收取物业管理费，并在物业管理服务合同终止或解除后，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：（1）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；（2）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；（3）移交业主共有的房屋、场地和其他财物；业主或业主委员会对物业管理企业的服务质量进行检查、监督并按时支付各项服务费用。
    10.商品房质量差怎么办？
    为解决房屋质量问题，1998年7月20日国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》。该“条例”第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期（不少于二年）和保修单位等内容。保修期内因房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
     该“条例”第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
    11.商品房最长使用期限为多少年？
    国家规定：住宅的建设用地使用期限最长为70年，由于土地是国有财产，因此使用土地需向国家交纳地价款和土地使用费。因此，当购房者付清房款，取得所购住房的产权证之后，在国家规定的土地使用年限70年之内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。因为您所付的购房款已包括了地价和土地使用费。土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期审请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。
    12.商品房哪些面积该公摊？
     近两年，随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋质量的投诉已开始减少，而相应的对公用建筑面积分摊问题的争议有所增加，而且以群体形式起诉发展商的房地产案时有发生。商品房中哪些部位属于公摊面积？去年以来，北京的西部某公寓业主为会所的公摊面积问题、南城某住宅项目业主为自行车库的公摊问题分别走向法庭，为房地产市场上的买卖双方敲响了警钟，使更多的人开始关注商品房的公摊问题。
　　按照该规定，商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。
　　各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
　　具体可分摊的公用建筑面积有：
　　大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
　　套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。　　另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
　　按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。
　　按照规定，北京市房地局要求售房单位在预售商品房前，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房单位在销（预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
　　对购房人来说，为保险起见，不妨在签订购房合同时，让发展商出示一份标有各部位公摊面积数值的公用建筑面积公摊表，以便对公摊部分有一个全面具体的了解，做到心中有数。
    13．小区公共配套设施的产权该归谁？
    公共配套设施的产权应归广大业主共有，有三大理由：
　　其一，从商品房的成本构成来说。根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
　　其二，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同所有人所共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。
　　其三，从住宅区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。
    14．购买商品房的八步流程是什么？
    第一步：初步选定项目
　　本阶段，最主要的是广泛搜集房源信息，通过阅读楼书、参观样板间、听销售人员介绍项目情况等方式，对商品房的位置、环境、户型、价格等进行综合比较，初步确定所要选定的项目。
　　第二步：审查五证
　　初步选定项目后，即应该开始对项目的合法性进行审查。购房者应要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房内／外销预／销售许可证》。以上五证，尤其是《国有土地使用证》和《商品房内／外销预／销售许可证》尤为重要。
　　在审查时，应注意以上五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内／外销预／销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。
　　第三步：签订认购书
　　如果您所选定的项目及其销售单位通过了合法性的初步审查，下一步便可与项目的开发建设单位或取得合法代理资格的销售单位签订认购书，并交纳定金。认购书一般包括所购房屋名称（具体楼号）、认购单价、建筑面积、总价款、付款方式、定金数额、正式签约时间、违约责任等主要条款。
　　目前认购书当中纠纷较多的主要是定金处理。目前有些开发商在预／销售许可证取得前即与购房人签订认购书，此类认购书是不具备法律效力的。若买方在签订正式预／销售契约前要求退还定金，开发商应予退还。对于认购书中将定金写成订金的，若买方放弃购买要求退还定金，亦应退还。
　　第四步：签署正式购房契约
　　认购书签订后，您即应着手准备签署正式契约。目前北京市国土资源和房屋管理局监制的购房合同（下称主契约）主要有以下四种：《北京市内销商品房预售契约》、《北京市外销商品房预售契约》、《北京市内销商品房买卖契约》、《北京市外销商品房买卖契约》。前两种合同主要适用于以预售方式销售的商品房；后两种合同适用于现房销售。
　　关于现房，目前存在很多误解。事实上，法律意义的现房是指开发商已经取得大产权的房屋。正是基于此，《北京市内销商品房买卖契约》和《北京市外销商品房买卖契约》中均要求开发商填写已经取得的产权证号码。未取得大产权证的，不得以现房销售。买方在签约前应清楚以上分类，并要求卖方提供正确的带有统一编号的合同文本。在正式签约前，卖方一般会提供以上契约的复印件，买方应要求将契约中相关内容填写清楚；卖方要求签订补充契约的，也应将合同文本事先出示给买方。买方应将以上文本与卖方提供的楼书等有关资料进行对照。对于楼书中承诺的但合同中未约定的内容应作为重点与卖方进行磋商，并及时（尤其应在认购书约定的正式签约时间前）将修改、补充意见反馈给卖方。
　　在签约过程中，买方尤其应注意在合同中不要留有空白之处，对合同中的修改部分应要求双方签章确认。对于主契约的附件部分，买方尤其应加以注意。附件一的房屋平面图应要求卖方标明功能、面积，最好应有尺寸。装修、设备标准应尽可能全面、具体，不仅应包括所购房屋的内部标准，而且应包括供水、供电、供气、供暖、电梯、保安等设施与服务标准。附件二的共用共有部位主要是指公共面积的分摊部位，应依据有关规定核实其分摊部位是否符合法律规定。除签署主契约外，买卖双方可就主契约未尽事宜签订补充契约，就房屋的使用率、公共配套设施、房屋交付办法、产权证申领等有关问题进行约定。签约完成后，买方应按合同约定的付款方式支付购房款。
　　第五步：办理预售登记手续
　　由于目前大多数购房人采取银行按揭方式支付房价款，按照银行按揭的有关规定，借款人应将应由其保存的经过预售登记的预售契约正式抵押给银行，于是出现了购房人签约后手中没有购房契约原件的情况，这种情况对购房人极为不利，甚至有个别开发商未经购房人同意擅自对合同文本进行修改，严重损害了购房人的利益。因此，律师建议购房人签约时应争取留存一份合同副本。办理预售预购登记手续的同时，买卖双方还应向房地产交易管理部门分别缴纳房价款总额万分之五的印花税。
　　第六步：申请银行按揭
　　目前购房人获得银行按揭的方式主要有三种：一是公积金贷款；二是个人住房商业贷款；三是组合贷款。购房人可根据所选定项目及自身的实际情况选择合适的贷款方式。申请公积金贷款的手续应按照您交存住房公积金的管理中心（可以向您单位负责住房公积金的同志了解您住房公积金的交存处）的要求办理，提供相应的证明文件，并进行评估、购买保险等。
　　第七步：办理入住手续
　　本阶段是购房合同履行的重要阶段，也是买卖双方最容易发生纠纷的阶段。购房人在办理入住手续时应首先要求开发商提交《北京市建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》。房屋为居住用途的，还应要求开发商提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在对房屋进行验收后，购房人应缴清剩余房价款，与开发商指定的物业管理公司签署经房地产管理部门核准的物业管理合同，按物业管理合同约定缴纳物业管理费，领取房屋钥匙，整个房屋接收工作即告完成。
　　第八步：申领产权证
　　目前的产权证申领一般要经过立契过户、权属登记、缴纳契税和交易手续费等与房屋交易有关的税费等过程，最终才能取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。由于购房人取得小产权证的前提是开发商取得大产权证和其他手续完备，因此，购房人有必要在补充协议中要求开发商提供办理产权证所需全部材料的期限，或者与开发商约定开发商为购房人办理产权证的期限，并应约定违约责任。在申领产权证阶段购房人应当交纳的税费主要有契税、交易手续费、其他杂费及公共维修基金。
    15.房屋选择的要素是什么？
    影响购房者选择房屋的因素很多，购房者的需求也千差万别，因此具体选房时往往因时因地因人而异。我们认为，购房者选房时主要应考虑7大要素：价格、地理位置、配套设施、房屋质量、户型、物业管理及开发商的实力和信誉。
    价格
    价格是购房者购房时所要考虑的首要因素，购房款只有在购房者的家庭所能承受的经济能力范围内，购房者的置业行为才能最终实现。
    目前我国房地产市场已处于买方市场阶段，购房者在选择价位合适的物业时有很大的回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行经销，购房者应抓住机遇，挑选自己满意的楼盘。对于中低收入的购房者来说，挑选价位相对低廉的经济适用房不失为一种现实的选择。
    地理位置
    房屋所处的地理位置是房屋价值的决定因素，传统观点认为选房要素是“位置、位置还是位置”，因为地理位置的不同使房屋价格相差很大，直接影响到房屋今后的升值能力。如果购房仅是为了投资或经商，地理位置就显得更为重要。
    一般来说，老年人应多选择环境幽静、空气清新的地段，就医看病是否方便也是他们选择地段时应重视的因素；青年人多选择上下班及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭多选择靠近学校的地段，以便于孩子就近上学。当然，选择地段要根据购房者各自家庭的经济实力而定。
    交通状况与地理位置紧密相关，一般说来，地理位置好的房屋，交通都比较方便，反之则较差。
    配套设施
    主要指水、电、气（北方还应要求供暖气）的供给，这些都是保障人们日常生活的基本条件。因此，购房时应认真考察房屋的配套设施状况。
    房屋质量
    房屋质量直接关系到住房者的人身安全，因此是选房要素的重中之重。挑质量的实质就是挑毛病，购房者必须认真做好两方面的工作：实地考察和有关文件资料的核查。实地考察主要检查的是：房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏、墙面有无石灰爆点及排水是否通畅等方面。核查的文件资料主要是房屋质量证书和各道工序的验收单。
    户型
    户型关系到住房者居住的舒适和方便，也体现着房屋的艺术性和个性化特点，能够满足人们不同的欣赏水平和偏好，是选房时不能不考虑的因素。
    物业管理
    物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理在我国还是一个刚刚起步的新兴产业，各地社区的服务质量参差不齐，差异较大，这是购房者需要认真咨询和比较的。
    开发商的实力和信誉
    开发商可分为不同的类型，实力不一，资质等级也分多种。购房者在购房时，要对开发商进行多方面的了解，比如开发商的主体资格、开发商惯用的运作方式、开发项目资金到位程度、开发商的业内和社会信誉等等。考察开发商的实力和信誉，可减少购房后许多不必要的纠纷麻烦，对于一般购房者来说，向有关业内专家或律师咨询是最直接的办法。
    16.购房常见的七个问题是什么？
     购房问题一：产权证久拖不办
    我在1998年看中了某房产公司开发的一个楼盘，于是就和开发商签订了《购房合同》，那时候还没有使用标准合同，在合同中也没有相关产权的约定，后来房屋产权证就一直没有拿到手，我多次找到开发商理论商量，但开发商都是一再推诿。现在都已经快6年了，我们在当时购房的业主到现在都没有拿到产权证。
解答：产权证久拖不办，购房者可以到房管局去查所购房屋的备案情况，看看开发商是否已把现有房屋向银行抵押了。在房管局三楼还设有商品房投诉中心，如果查出了问题就可以立即进行投诉。另外按照相关规定，交房后90天之内就应该为购房者办理完产权手续，如果通过协商不能解决，可以向法院起诉。
    购房问题之二：面积增加了8%
    1999年我们单位和某房地产开发公司修了商品房，我和开发商签订了《购房合同》。可是后来开发商向我出示的合同和我手上的这一份完全不一样，我也从来没有看过这样的合同文本，上面还有我的签字，我认为开发商在欺诈我，因为在他们出示的合同中增加了8%的面积，价钱也多了一万多元。
解答：开发商伪造合同其性质是非常恶劣的。这不仅是纠纷问题，还可以追究其法律责任，因为他们已经构成了欺诈。可以去司法部门鉴定笔迹，再向法院起诉。也可以到消委投诉来维护正当权益。另外，根据建设部66号文的规定，实测面积如果超过了合同面积的3%，那么多出面积的款额就应该由开发商支付。
    购房问题之三：能不能转按？
    我用按揭的方式买了一套商品房，但是由于工作调动想把它转让出来，并且已经找好了购买的人，但是由于我的房子是按揭的，所以想找开发商更改《购房合同》，把按揭关系改为现在的房屋接收者。但是开发商不同意，请问我能不能让开发商更改呢？
解答：首先是要取得银行的同意，可以先向贷款的银行提出申请。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。如果说银行同意转让按揭关系，那么开发商就有义务协助办理，如更改合同等事项。如果开发商不同意，就可以到有关部门投诉。
    购房问题之四：办证时间超过了90天
    我在某小区买了一套商品房，按照合同的规定交房后90天内开发商要将产权证和土地证交给我，也就是2002年9月底就得交付两证，但是直到今天我们还没有拿到产权证和土地证。
解答：如果开发商长期不能办理土地证和产权证，那么有可能开发商没有向国土部门交纳土地使用金，那么就不能办理土地证和产权证。出现了这现的情形，建议向房管局递呈书面材料反映问题，不要在口头上交涉，还可以向当地消委投诉该开发商。
    购房问题之五：合同文本不同有影响吗？
    我准备在某小区购买一套房子，交了定金后签合同时开发商要求用当地政府规定的合同版本，但是我想用建设部的规范合同的版本签订。请问这两种合同版本有什么不同，对自己买房子有什么影响？
解答：哪种版本并不重要，重要的是在签订合同的时候该怎么样签，要注意合同的每一个问题、细节，注意里面的每一个条款，尤其是补充协议里面的内容。在自己对合同中任何一个条款的内容不清楚的时候都不要轻易签字，一定要向当地的有关部门咨询清楚。
    购房问题之六：交房逾期，如何索赔？
    我看中了由某房产公司开发的某楼盘中的一套商品房，于是就签订了《购房合同》，并付了首付款。合同规定在去年7月31日交房，但是在规定日期里开发商不能交房，就向我们口头承诺到去年年底。然而在去年底开发商又说要到今年的5月。合同中规定，如果不按期交房则按按贷款利息向我支付违约金，但是没有规定是以总房款还是以首付款为基数。开发商就以首付款的利息支付赔偿。我想知道这是不是合同不公平的表现？
解答：由于没有约定是按总房款的利息还是首付款的利息赔偿，作为消费者完全可以提出按总房款为基数要求开发商支付违约金。因为消费者是弱势群体，如果在合同中出现了争议不清的地方，法律会偏向于没有参与合同制定的一方，也就是消费者这一方。开发商拿出合同，消费者在上面签字就存在一种不平等，所以如果合同中有争议，那么消费者可以要求更有利于自己的赔偿方案。
    购房问题之七：定金能不能退
    案例一：我交了购房定金，签了《认购协议》，《认购协议》中规定在一周内不买房就不退定金，但是我在看了房后又觉得不满意，能不能去协商退款呢？
案例二：我和姐姐希望能买靠在一起的两套房，想到现场看房，但是售楼小姐以楼房没有建好为由拒绝了我的请求。我就只看了样板房，样板房的通风、采光等方面都很好，于是就交了2万元人民币的“定金”（一套房1万元，并且说明了如果其中一套房不要的话，那么这1万元就累计到另一套房款中），并签订了《认购协议》。后来当我看到现房的时候才发现通风、采光一点都不好，厨房和厕所里面更是白天都要开灯，于是决定不买这里的房子了，请求退定金，却被告知定金是不能退的。这时候我才注意到《认购协议》上明明白白地写着：“如不购买房屋，本定金恕不退还”。这下我也无话可说了。
解答：根据《合同法》和《担保法》的相关规定，所支付的定金属“成约定金”，即该定金的目的在于担保双方诚实地签订房屋销售合同。按照定金法则，若支付定金一方因自身过错，拒绝继续购买房屋，无权要求返还定金；若收受定金方拒绝销售房屋，应当双倍返还定金。如果说你们在双方签订的《认购协议》中有不买房就不退定金的规定，那么这笔定金就白白送给开发商了。建议以后在签订《认购协议》时，加上一条：《购房合同》生效，则《认购协议》生效。
    17.哪些房屋买卖合同无效？
     房地产买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房地产买受人，由买受人为此支付相应价款的行为。买卖房地产必须签订书面买卖合同，并必须由买卖双方到市房地产交易管理所办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是以后处理房屋纠纷的重要依据。
　　一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。
　　二、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。
　　三、未征得共有人同意买卖房地产，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的其买卖行为也无效。
　　四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　五、价格上欺诈行为，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　六、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：
　　1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
　　2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　3）依法收回土地使用权的；
　　4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　5）权属有争议的；
　　6）未依法登记领取权属证书的；
　　7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
    18.购房应注意哪些法律问题？
    房子是关系着每个人、每个家庭幸福的头等大事。随着我国福利分房制度的终结，买房成了平民百姓面对的现实。怎样买房?也许很多人都能够回答这个问题：首先是选地段，然后是平面结构，再就是考虑层次、朝向、装修，以及售房公司的规模、实力、信誉等，最后，选出质优价廉，适合自己需要的房子。但是，因为房子是大宗商品，属不动产，买房的过程及买到房子后，需要办理的法定手续很多，买房中发生的法律纠纷并不少见。如何避免发生纠纷，以及在发生纠纷的情况下如何有效地保护自己的权益，这就是本文要回答的问题；
    一、出售房屋的合法性
    时下，商品房分为期房(正在建而未建成的房屋)和现房(已建好并进入市场买卖的现成的房)。销售期房的，根据《城市房地产管理法》的规定，应当是：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。当然，这些条件一般消费者很难去逐项深查。一般讲，只要开发商处持有《商品房预售许可证》，而且证上的项目与自己要购买的房产项目一致，这就意味着受理登记的机关已经对开发商的资格、开发行为和预售项目等进行了合法性的审查，这样的房屋就可以放心地考虑购买了。至于现房的销售，开发商则应具备下列几“证”：《商品房销售许可证》、《国有土地使用证》、《建设规划许可证》、《工程质量登记备案表》、《房屋所有权证》，一般来说，购买具有上述手续的现房是比较可靠的。
    二、合同条款的严密性
    由于商品房买卖合同是开发商和购房者双方权利义务的凭证，也是出现纠纷时的证据材料，所以，无论是开发商也好，还是购房者也好，都应该认真对待。现在经常发生的情况是：开发商往往在商品房销售合同中添加一些隐性的不平等条款．主要表现在文本不规范、格式不合理、条款不公平：而一些购房者对商品房交易知识不多，在对购房合同一知半解的情况下，未向专家、律师咨询即与开发商匆忙签下购房合同，一但发生法律纠纷，购房者往往处于不利的地位。因此，购房者在签订合同之前，应该认真对合同进行审查，切不可只听开发商介绍，盲目签约：即使签订的是标准格式合同，双方所需填写的内容，也要注意权利与义务的对等。此外，对于双方事先约定的事项，如使用何种装饰材料，装修到何种程度，有无加收其它配套设施费，有无约定周边环境等等，都应该尽可能详细地写进购房合同中去。
    三、交易监证必不可少
    有一些消费者购买了商品房之后，虽已入住数年之久，但一直拿不到产权证。消费者拿不到产权证的原因是多种多样的，其中有一个原因是开发商已事先把房子抵押给银行了，类似这样的事件已经上过中央电视台的“焦点访谈”节目。然而，由于法律上规定已经设定抵押权的房屋，抵押权人有优先受偿的权利，在开发商未还清贷款的前提之下，不得将抵押物另行转让。因此，消费者购买了这样的房屋之后，其权益必然会受到侵害。
    其实，要预防这种情形的发生是不困难的，根据《城市房地产管理法》及有关法规规定：购房人在与开发商签订《商品房预售合同》之日起的10天内，应当由双方持合同到房地产管理部门办理合同登记备案手续。这是加强预售管理，保障消费者权益的有力手段。如果开发商出售的是已经抵押的房屋，房管部门将不予办理监证手续，这时，消费者就及时知道了交易的真实情况，可以立即要求解除合同，从而避免了入住后花费大量人力物力装修又拿不到产权证，进退两难的局面。
    四、房屋的质量保修期
    购房人所购的房屋确实存在质量问题，该如何运用法律的武器来保护自身权益呢?根据建设部的规定，自1998年9月1日起，房地产开发企业出售新建设的商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》约定，承担保修责任。其中，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部件的保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂，大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备保修1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其它部位、部件的保修期，由开发商与用户自行约定。一旦出现了上述质量问题，购房者应当尽快在保修期内向开发商提出，主张自己的权利，同时尽量避免自行维修，造成事后责任难以认定，如有必要，也可请有关部门对房屋质量问题进行鉴定，作为日后索赔的依据。
    总之，买房对于普通百姓来说，是一生中最大的投资活动之一。要拿出自己多年的积蓄买住宅，并非容易事，也不得不慎之又慎。了解购房过程中的法律问题是非常重要的，只有这样，才能够避免不必要的风险和纠纷，从而顺利地拥有一个温馨的家。作者:曾丽云
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