第二讲　土地增值税政策分析及筹划
一、征收方式：先预交后清算。
二、征收对象：最基本的核算单位（项目）。
三、征收范围：不动产、土地使用权（转让）
出让不等于转让：土地使用权出让不交营业税、土地增值税。
四、计算方法：
（一）收入额
（二）扣除项目
1、土地价款
2、开发成本（注意：要扣除计入开发成本的土地价款）
3、开发费用：营业费用、管理费用、财务费用。注意：实际扣除时，按下列公式：
(1)（土地价款＋开发成本）*5%(以下)+财务费用
(2)(土地价款+开发成本)*10%(以下)
4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加
5、加扣：(土地价款+开发成本)*20%
(三)增值额=收入额-扣除额
(四)增值率=增值额/扣除额
(五)确定税率：超率累进税率
级距（增值率）　税率　　扣除率
50%以下　　　　30%　　0
50%－100%　　40%　　5%
100%－200%　 &n

bsp; 50%　　15%
200%以上　　　   60%　　35%
（六）计算公式：
应纳土地增值税额＝增值额*税率－扣除额*扣除率
（七）会计处理：
借：营业税金及附加
贷：应交税金－应交土地增值税
五、税收优惠
房地产开发经营公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。
六、税收筹划案例分析：
1、临界点法
2、核算技巧
3、分立筹划