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房地产开发 |
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| 房产税土地使用税之筹划___房产开发企业税收筹划专题讲座三 |
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作者：石家庄律师赵丽娜编辑
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008-10-11 21:12:00 |
第三讲 房产税、土地使用税
一、国税发[2003]89号
对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
二、征收方式：
从价计征：以房产余值作为计税依据。计算公式：
应纳税额＝房屋原价*（1－30%）*1.2%
从租计征：
应纳税额＝租金收入*12%
三、税收筹划案例分析
核算技巧：
1、税法规定：独立于房屋之外的建筑物不征房产税；与房屋不可分割的附属设施，属于房屋原价的一个部分，应当并入原价计征房产税。
因此：锅炉、围墙、假山、道路、场地、绿化、鱼池等均不征收房产税。
2、关于土地使用权的核算：企业会计制度第47条规定，首先作无形资产处理，然后分期摊销，开发商品房时，一次将土地使用权的账面（摊余）价值结转到“开发成本”、“在建工程”。
注意：不结转属于“会计差错”。按照房屋实际占用的土地面积按比例结转。
3、关于房屋的界定
长廊180万元
仓库
蝙蝠效应
4、中央空调、电梯
5、关于房屋装修费的核算问题
外商投资企业：房屋没有投入使用前发生的装修费，必须并入房屋原价；投入使用后发生的装修费，作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。
内资企业：如果固定资产的折旧尚未提足，装修费用必须增加固定资产原价；如果折旧已经提足，那么装修费用作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。
6、房产评估：按评估以后的原价计算缴纳房产税。
7、临时工棚：
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