商品房预售合同效力的认定 

在司法实践中，商品房预售合同效力的认定是关系当事人利益的根本问题，是影响商品房市场秩序稳定的关键因素。 

《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售需具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

 首先应当正确理解商品房预售条件的适用与认定商品房预售合同效力之间的关系。 

《城市房地产管理法》是一种行政管理法，该法第44条是关于出卖人与行政管理部门之间的关系，是行政管理部对开发商商品房预售行为进行行政监管的条款，属于行政法律关系范畴。

 在我国，商品房预售实行许可证制度。《城市房地产许可证的必备条件和相关程序管理条例》第24条明确列举了办理商品房预售许可证的必备条件和相关程序，其中包括了《房地产管理法》第44条规定的前三个条件。根据该条规定，只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条件。 

在司法实践中，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，因属于民事法律关系，仅对出卖人的预售资格从形式上进行审查，对出卖人取得商品房预售许可证明的预售合同，则认定有效；对出卖人未取得商品房预售许可证明签订的预售合同，则认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

 当事人对预售许可证持有异议的，因审查出卖人是否具备全部预售条件则属于行政管理部门的权限和职责，与商品房预售不是同一法律关系，当事人只能通过行政或者行政诉讼的方式解决。

 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，即只要在起诉前，出卖人取得商品房预售许可证明的，人民法院就可认定商品房预售合同有效，这样规定的目的尽量使合同有效成立和维护商品房交易的安全，同时也有利于当事人在起诉前预测诉讼行为的结果，更好地维护自己的合法权益。 

商品房预售合同是否备案对预售同效力无影响。《城市房地产管理法》第44条规定的商品房预售合同登记备案，属于房地产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件。 

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”