如何认定房屋的交付使用和风险转移？
合同法第133条和135条规定，商品房买卖合同出卖人向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同标的物所有权自交付时起转移。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
房屋的交付使用与房屋所有权的转移是两个不同的法律事实。
房屋的交付：根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所以，实践中的“交钥匙”即为房屋的交付使用。
房屋的所有权转移：根据《城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，《中华人民共和国物权法》第 9 规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时转移。
房屋的所有权转移，当事人可以协商确定。没有约定的，按照《城市房地产开发经营条例》第33条的规定，预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。
在现实实践中，房屋的交付使用，与办理房屋的产权转移手续往往不是同时办理。这就产生了房屋的“交付”与房屋的“所有权转移”两个法律事实，产生了房屋交付时间和房屋所有权转移时间的差异问题。
风险责任的转移：风险责任是指因不可抗力或者意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。
合同法第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第11条第2款规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，五正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
