物业公司被判承担补充赔偿责任

  　　本报讯  （记者  刘晓燕  通讯员  吴良根）小区大门洞开，业主车辆被盗。近日，江苏省南京市秦淮区人民法院对这起财产赔偿纠纷案作出一审判决，物业管理公司因违反安全保障义务，被判承担补充赔偿责任，赔偿业主车辆损失的三成。

  　　2008年8月4日，原告徐先武购买的电动三轮车购买价格4800元。徐先武向被告南京市瑞祥物业管理有限公司交纳了2008年6至8月份每月20元物业管理费共60元。2008年8月26日凌晨3时45分左右，两个不明身份的人同乘一辆摩托车进入正门完全敞开的康居里小区。大约五分钟后，这两人分乘一辆摩托车和一辆电动三轮车从大门急驰而去，未有任何人上前询问。按规定大门应有两名值班人员且凌晨通常应适当关闭大门，但从监控录像看3：40到4：00期间小区大门敞开，无其他人出入。2008年8月26日上午8时，原告徐先武至秦虹派出所报案，2008年8月26日上午10时秦虹派出所调取了相关监控录像，证实上述被盗事实。

  　　徐先生将瑞祥公司告上法庭，请求全额赔偿损失。

  　　瑞祥公司辩称，多次要求原告签订保管合同，原告不予理会，所以这次被窃与己没有关系，原告应该直接找盗窃的人赔偿。

  　　法院审理认为，物业管理公司与业主委员会签订了物业管理合同后即在物业管理公司和业主、物业使用者之间成立包括安全服务内容的合同，物业管理公司应当严格按照物业管理合同和相关物业管理法律、法规履行自己的职责。本案中在凌晨四点左右行人稀少时，被告瑞祥公司门卫未及时将伸缩门放开，违反了专门工作人员应有的谨慎和注意义务，未妥善使用安全设施，两不明身份的人长驱直入并在短时间内进出，门卫违反了专门工作人员的警觉义务，不进行最低限度的查询，致使有可能在严格门卫管理制度下得到阻止的盗窃事件发生，应当认定瑞祥公司违反了安全保障义务，并承担相应的赔偿责任。

  　　法院作出一审判决，判令被告瑞祥公司一次性赔偿原告徐先武电动自行车被盗时价值4700元的30%即1410元，瑞祥公司赔偿后可以在窃车人被抓获后进行追偿。

  　　据悉，一审宣判后，双方当事人均未上诉。

背景知识

物业管理公司的安全保障义务

王  韩  吴良根

  　　根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，而安全防范工作就是安全保障义务。

这里的安全包括业主和物业使用者的财产安全，它是指物业管理企业和小区业主及物业使用者之间，根据合同明确物业管理公司安全服务的具体要求和制度，如承诺业主和物业使用者在小区的主要通道路口实行24小时保安执勤，在小区内实行24小时巡查、巡视，相关人员具有一定素养，并保持专门人员的警觉和合理注意，以保障业主和物业使用者的财产安全。

如果物业管理企业未按照物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主和物业使用者财产受到损害的，应承担相应的法律责任。

  　　物业管理公司财产安全保障义务包括以下三个方面：

  　　一、物业管理公司在设施设备方面的安全保障义务。物业管理公司需要安装必要的设施设备来保障业主和物业使用者财产安全。

  　　二、管理制度建设方面的安全保障义务。物业管理公司在管理制度方面的安全保障义务，就是要求物业管理公司自身建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态。

  　　三、物业管理公司在防范制止违法行为方面的安全保障义务，这项义务在物业管理公司对业主和物业使用者的安全保障义务中属于核心地位，主要分为两类，一是物业管理公司在防范违法行为方面的安全保障义务，指物业管理公司在业主和物业使用者财产损害尚未发生前所应尽的警觉和注意义务主要包括：根据居民区的特点，合理布岗，执行门卫值班制度，实施安保制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业使用者的财产安全；二是物业管理公司在制止违法行为方面的安全保障义务，是指物业管理公司在业主遭受损害时和损害后的救助义务，物业管理公司在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现场做好调查和援助工作。

  　　安全保障义务是一种行为义务，只要义务人尽到作为的义务，完全履行了法律义务，不要求特定结果的发生或不发生。物业管理公司上述三方面的财产安全保障义务在履行过程中分为动态义务和静态义务，静态义务往往是一次性的，而动态义务是持续性的，必须保持专门人员的警觉和合理注意，财产安全保障义务才是有意义的。

连线法官

业主财产遭受损害 物业公司如何担责

本报记者  刘晓燕  本报通讯员  吴良根

  　　对于生活在现代物业小区的广大业主和物业使用者来说，对其财产权利的保护是物业服务的重要内容之一，也是衡量一个物业小区内物业管理服务质量的重要指标之一。

  　　在日常生活中，业主和物业使用者的各种财产被第三者侵害的现象还时有发生，物业管理公司该如何担责？

  　　审理此案的法官认为，应当区分不同情况分清物业管理公司的法律责任。

  　　法官告诉记者，在第三者侵害业主和物业使用者合法财产权利时，如果业主或物业使用者与物业管理公司之间没有保管关系，物业管理公司对业主和物业使用者的财产承担安全保障义务。物业管理公司必须按照相应的法律、法规、合同和物业管理企业内部的规章制度来实施安全保障工作，如门卫制度，巡查、巡视制度等，并保持专门人员应有的谨慎，保持应有的警觉和合理的注意，此种情势下，如果物业管理公司未违反安全保障义务，则无须承担法律责任。如果物业管理公司违反安全保障义务，受害人也不能直接依据物业管理公司违反安全保障义务要求物业管理公司予以赔偿，因为侵权人和受害人之间形成侵权法律关系，受害人应依据侵权法律关系直接要求侵害人予以赔偿。只有在物业管理公司违反安全保障义务，且侵权人不明或侵权人无能力赔偿时，物业管理公司才因违反安全保障义务承担补充赔偿责任，并可在特定情况下予以追偿，因为在现代物业管理关系中，业主和物业使用者财产安全责任仍然由业主自己承担，安全保障责任对权利人来说仅仅是一种最低限度的安全保障，对义务人来说则是其承担的最基本义务和要达到的最低要求。

  　　如果业主与物业管理公司之间有保管关系时，业主和物业使用者财产毁损灭失风险转移给物业管理公司，物业管理公司不是承担安全保障义务，而是承担保管义务。业主和物业使用者财产遭第三人侵害，保管人有赔偿义务，且不得以第三人侵权抗辩，但受害人作为所有权人与侵权人之间形成侵权法律关系，侵权人有义务赔偿被侵权人所受的财产损害。因此这种情况下业主和物业使用者既可以保管合同向物业管理公司主张权利，也可以直接向侵权人主张权利，但只能选择其一，如果业主和物业使用者选择向物业管理公司主张权利时，则物业管理公司在赔偿后可以向侵权人追偿。常见的业主和物业使用者的车辆交给物业管理公司保管后，如果因第三人侵权发生毁损灭失，则业主可以选择向第三人或物业管理公司主张损害权利。

  　　联系到本案，法官告诉记者，原告徐先生按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费，原、被告之间形成物业管理关系，但原告未按瑞祥公司的要求将电动三轮车停放在物业管理公司指定有人看管的收费停车场所，所以原告与被告之间不存在保管关系。徐先生是电动三轮车的风险责任主体，他要求瑞祥公司就被盗电动三轮车进行全额赔偿的要求不能得到法院支持。

  　　法官说，被告瑞祥公司对原告所有的电动三轮车虽无特定看管义务，但对本小区的所有业主和物业使用者的合法财产具有安全保障义务，瑞祥公司的夜班门卫应当按照物业管理公司的规章、制度以及门卫工作的常识和保安人员应有的警觉和合理注意履行安全保障义务。瑞祥公司的门卫在凌晨四点左右进出人员十分稀少时，未将伸缩门放开，在盗车人短时间进出时，也未引起应有的警觉，进行必要的查询，应当认定瑞祥公司违反其安全保障义务。原告的电动三轮车被盗后，在原告和两个盗车人之间形成侵权法律关系，原告应当向盗车人直接要求赔偿，但因为盗车人身份无法查清，所以原告的赔偿请求短期内无法实现。考虑到原告将电动三轮车停放在室外自身对失窃负有主要责任，而瑞祥公司的门卫违反专门人员的警觉和合理注意义务，致使有可能避免的盗窃事件发生了，物业管理应当承担相应赔偿责任。

法规链接

  　　《中华人民共和国合同法》

  　　第三百六十五条 　保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。

  　　第三百六十九条 　保管人应当妥善保管保管物。

  　　当事人可以约定保管场所或者方法。除紧急情况或者为了维护寄存人利益的以外，不得擅自改变保管场所或者方法。

  　　第三百七十一条 　保管人不得将保管物转交第三人保管，但当事人另有约定的除外。

  　　保管人违反前款规定，将保管物转交第三人保管，对保管物造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

  　　第三百七十四条 　保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

  　　《中华人民共和国物业管理条例》

  　　第七条　 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

  　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

  　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

  　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

  　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

  　　（五）按时交纳物业服务费用；

  　　（六）法律、法规规定的其他义务。

  　　第三十六条　 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

  　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

  　　第四十七条 　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

  　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

    第五十条　 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

新闻链接

小区监控设备低劣

业主起诉要求更新

  　　1月6日，江苏省射阳县人民法院依法审结一起物业管理纠纷案判决，被告南通某置业集团有限公司被判在一个月内维修、更新射阳某小区监控设备设施，达到正常使用状态由原、被告双方验收合格或由射阳县物业管理领导小组办公室验收合格。如被告南通某置业集团有限公司不履行此义务，则按照现行同规格普通普及型监控设备设施市场价格支付价款。 

  　　原告诉称，2006年5月，被告南通某置业集团有限公司在射阳某小区补建监控设备设施，但在2007年元月，就发现该设备质量低劣，常出故障。同年10月，在同被告交涉无果的情况下，原告及小区物业公司共同向政府有关部门投诉要求协调解决，但至今仍未能解决。请求人民法院判决被告更换射阳某小区监控设备设施，器材名称和规格程式同己建设备，并达到质量标准，价格为24792元。

  　　被告辩称，原告业主委员会不具有诉讼主体资格。作为被告房地产开发企业在物业公司、业主委员会成立后，己没有管理、维护小区公用设施的权利和义务。请求法院驳回原告的起诉。

  　　法院审理认为，射阳县某小区依法成立业主委员会。业主委员会具有诉讼主体资格。南通某房地产开发公司在某小区安装监控设备设施，该监控设备设施在使用很短期限内常出故障，摄像镜头无法起到应有的监控作用。被告南通某置业集团有限公司应负有维修、更新的义务。据此，依法作出上述判决。

住宅区内车辆丢失

物业公司赔偿一半

  　　2008年12月3日，山东省东营市东营区人民法院依法审结一起服务合同纠纷案，法院一审判决，物业服务公司因未尽注意义务对孙先生在小区内丢失的车辆承担50%的赔偿责任，赔偿原告孙先生6万元。

  　　2008年1月，孙先生入住金地小区，因没有车库，便经常把车停放在楼下的停车区。该小区物业公司人员对进出小区的车辆实行登记，并发放出入证。3月21日晚22时许，孙先生发现放在家里面的一个包被盗，包内装有车钥匙等。孙先生立即拨打报警电话并通知了小区内的物业公司，此时车辆尚在楼下还未丢失。次日凌晨3时左右，原告孙先生的车辆被开出小区，3月23日上午9时左右，孙先生发现其车辆丢失，便马上通知物业公司并报警。

  　　法院另查明，原告孙先生停放车辆时将车辆出入证置于车内。车辆丢失后，保险公司赔偿原告30万左右，原告就车辆的其余损失12万元起诉物业公司。

  　　法院审理认为，原告孙先生作为业主已向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理服务合同关系。原告在发现车钥匙丢失后，报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，此时原告应预见到丢失车钥匙继而造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施，而原告并未采取合理保护措施。原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患。被告作为物业管理公司对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务，被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因此，被告对原告车辆丢失未尽到应负的注意义务。