法院终审认定双方不存在过错不适用定金罚则

  　　本报讯  （记者　 刘晓燕  王  鑫　 通讯员　 陈敏文）近日，四川省成都市中级人民法院对一起房屋买卖合同纠纷作出终审判决，《商品房买卖合同》未能订立不可归责于双方当事人，对于最终未能签订《商品房买卖合同》及附件双方均不存在过错，不适用定金罚则，成都融创置地有限公司应将收取的1.5万元定金返还给购房人李海融。

  　　2008年4月27日，李海融与融创公司签订《商品房定购书》，李海融定购融创公司开发的成都市锦江区静宁路9号蓝谷地B地块4栋1单元24层2号房屋，并交纳了1.5万元定金。《商品房定购书》约定：李海融须在签订定购书之日起七日内到销售中心签订《商品房买卖合同》及其附件并交纳购房首付款（或全款）；李海融不能按约定的时间签署《商品房买卖合同》及其附件，融创公司不退还李海融所交纳的定金并有权将所定房屋另售；双方声明融创公司已向李海融明示《商品房买卖合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字。

  　　《商品房定购书》签订后，李海融按约定的时间到销售中心与融创公司签订《商品房买卖合同》及其附件，因双方意见不一，未能签订。后双方为定金的返还问题发生纠纷。

  　　原审法院经审理后认为，双方在《商品房定购书》中声明“融创公司已向李海融明示《商品房买卖合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字”，由此，李海融同意融创公司提供的《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字。融创公司已取得商品房预售许可证，符合售房条件，李海融在订立合同时要求增加其他内容，应视为李海融违约，对其要求返还定金的请求不予支持，遂驳回了李海融的诉讼请求。

  　　李海融不服，向成都中院提起上诉。

  　　二审查明，《商品房买卖合同》第四条第2款载明“该商品房所分摊的土地使用权已设定抵押，抵押权人为：民生银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期为2007年9月28日。”《商品房买卖合同》补充协议第十条约定“其他资料的效力。双方同意：除合同及说明以及本补充协议之外，出卖人的售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等均不对本合同双方具有法律约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。本补充协议与合同有抵触之处，以本补充协议为准。”

  　　成都中院终审认为，李海融的上诉理由成立，对其诉请予以支持。

当事人说

购房人：有权拒签合同

房产商：无权要回定金

本报记者  刘晓燕  王  鑫

本报通讯员  陈敏文

  　　购房人李海融提起上诉称，1.一审判决认定事实不清。融创公司不能证明签订《商品房定购书》前向李海融明示的《商品房买卖合同》及附件、填充文字等与其销售人员填写并签字的《商品房买卖合同》及附件、填充文字一致，实际上是不一致的。一审认定此事实有误。2.一审判决适用法律错误。既然一审法院认定李海融在签订《商品房定购书》后，按约定时间到销售中心与融创公司签订合同，因双方意见不一，而未能签订，但却引用《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》予以裁判。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应裁判返还定金。3.融创公司制作的宣传资料作为要约邀请，吸引并直接导致李海融与其签订《商品房定购书》，因此，宣传资料与本案有关系，一审法院不予认定不当。融创公司所拟《商品房买卖合同》及补充协议排除了宣传资料中符合条件的说明和允诺，该条款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、建设部《商品房销售管理办法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第十四条的规定。对于含有“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形的合同及其附件，李海融有权拒绝签订合同，并未违约，融创公司应退还定金。

  　　李海融请求撤销一审判决，改判融创公司退还李海融购房定金1.5万元；一、二审诉讼费由融创公司承担。

  　　被上诉人融创公司答辩称，融创公司与李海融签订《商品房定购书》时，已向李海融明示了《商品房屋买卖合同》及其附件，李海融在签订合同时要求增加其他内容，违反了《商品房定购书》的约定，由于李海融的原因导致不能签订《商品房买卖合同》及其附件，根据相关法律规定，李海融无权要求返还定金。请求驳回上诉，维持原判。

庭审焦点

两份文书内容不同 两条规定影响签约

本报记者  刘晓燕  王  鑫  本报通讯员  陈敏文

  　　庭审中，围绕着三个焦点，双方展开了激烈的辩论。

两份文书是否一致

  　　融创公司与李海融签订《商品房定购书》时，融创公司向李海融明示的《商品房买卖合同》及其附件的内容与正式签订合同时融创公司向李海融出示的《商品房买卖合同》及其附件内容是否一致，是本案的第一个焦点问题。

  　　李海融坚称，在签订《商品房定购书》时，融创公司出示的合同和附件中，没有《商品房买卖合同》第四条第2款和《商品房买卖合同》补充协议第十条的规定，如果当初看到这两条规定，自己就不会交定金了。

  　　融创公司则称自始至终两份文书内容一致，李海融知道这些规定并签字表示同意。

  　　法院认为，李海融与融创公司签订的《商品房定购书》虽然载明融创公司已向李海融明示了《商品房买卖合同》及其附件，李海融知悉并同意《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字，但融创公司并无证据证明其向李海融明示的《商品房买卖合同》及附件的内容，与签订合同时融创公司向李海融出示的《商品房买卖合同》及其附件的内容一致。对于融创公司关于签订定购书时向李海融出示的《商品房买卖合同》及其附件与正式签订合同时出示的《商品房买卖合同》及其附件内容一致的主张，法院不予采纳。

  　　两条规定能否影响合同签订

  　　融创公司出示的《商品房买卖合同》第四条关于该商品房土地使用权已设定抵押的内容是否影响李海融签订合同，《商品房买卖合同》补充协议中关于出卖人的宣传资料等不对双方具法律约束力的内容能否影响李海融签订合同，这是本案的第二个焦点问题。 

  　　法院审理认为，作为购房者，选择购买一套房屋首先要考虑的是其所购买的房屋在权属上是否存在瑕疵，以及取得房屋所有权证及土地使用权证的时间。李海融按照《商品房定购书》约定的时间与融创公司签订合同时，融创公司向李海融出示的《商品房买卖合同》第四条载明该商品房所分摊的土地使用权在2007年9月28日已设定了抵押，基于这一事实，李海融要求融创公司在合同中写明为其所购商品房办理《国有土地使用权证》的时间，属正当合理的要求，双方对此未能达成一致意见，不可归责于双方当事人。

  　　李海融与融创公司在签订合同时，融创公司向李海融出示的《商品房买卖合同》补充协议第十条载明除合同及说明以及补充协议之外，出卖人的售楼书、宣传资料等均不对合同双方具有法律约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件。

  　　对此，李海融认为宣传资料是吸引并导致其与融创公司签订《商品房定购书》的因素，对上述条款提出异议。

  　　法院认为，由于融创公司不能证明在签订《商品定购书》时将《商品房买卖合同》补充协议已明示李海融，李海融知悉该条款的内容，而融创公司在签订合同时向李海融出示的《商品房买卖合同》补充协议否定了宣传资料的效力，故李海融与融创公司因此发生分歧，未能达成一致意见，不可归责于双方当事人。

能否要回定金

  　　李海融没有与融创公司签订合同，能否要求退还所交的购房定金，成为本案的第三个争议焦点。

  　　法院审理认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事则，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，李海融、融创公司因上述合同条款的内容协商不一致，故《商品房买卖合同》未能订立不可归责于双方当事人，对于最终未能签订《商品房买卖合同》及附件双方均不存在过错，不适用定金罚则，融创公司应将依据《商品房定购书》所收取定金返还李海融。

法规链接

  　《中华人民共和国担保法》

  　　第八十九条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

  　　第九十条  定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。

  　　第九十一条  定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

  　　最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》

  　　第一百一十七条 　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

  　　第一百一十九条　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。 

新闻链接

未经许可卖房

双倍返还定金

  　　未取得商品房预售许可证，开发商卖房引发纠纷。2008年4月25日，湖南省永州市江永县人民法院对此作出判决，恒力房地产开发公司被判双倍返还购房人张小华交纳的购房定金，共计4万元。

  　　2007年9月2日，张小华与恒力房地产开发公司签订了《商品房定购协议书》，购买其开发建设的一套建筑面积为150平方米的商品房，单价为每平方米800元，总金额12万元。协议还约定，张小华须于30日内与恒力房地产开发公司签订《商品房预售合同》并支付首期房款，否则，已交纳2万元定金不退。同年9月29日，原告张小华依协议要求签订《商品房预售合同》，恒力房地产开发公司以“尚未取得商品房预售许可证，定购协议书无效为由”予以拒绝。

  　　法院审理后认为，原告张小华与被告恒力房地产开发公司签订的《商品房定购协议书》，是双方真实意思的表示，属商品房预售过程中的预约行为，双方设定定金的保证方式符合法律规定，该协议合法有效。由于恒力房地产开发公司的原因导致双方不能签订《商品房预售合同》，符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条规定的情形，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，应予以支持。

收受预售定金

拒绝履行协议

  　　今年1月，山东省金乡县人民法院审结一起商品房预售合同纠纷案，一房地产开发公司因收受客户商品房预售定金，拒绝履行双方约定的协议，被一审判决双倍返还客户定金6万元。

  　　2008年5月，李某看好某公司开发的位于金乡县城西某处的门头房一处，与该公司售楼工作人员约定了房屋面积40多平方米，并预交定金3万元。此后李某多次找某公司要求履行商品房买卖合同，并办理相关手续，但该公司售楼人员以面积没有测量出来等理由，推诿、拒绝履行双方约定的商品房买卖协议。李某起诉至法院，要求被告继续履行合同，交付门头房。

  　　法院审理后认为，被告作为商品房的出卖人，通过认购、订购、预订等方式向原告收取定金3万元，事实清楚，证据充分，但双方未能订立商品房买卖合同，且原告与被告商品房的认购、订购、预订等口头协议，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方口头协议无法认定为商品房买卖合同，原告诉求被告继续履行，证据不足，法院不予采信。被告收受定金后，应当根据自己的开发房屋情况，主动按约定与原告订立书面商品房买卖合同并依约定内容进行履行。商品房买卖合同未能订立，系被告方原因，被告方应当依法将其收受原告作为订立商品房买卖合同担保的定金双倍进行返还。

名词解释

定金和定金罚则

  　　定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。

  　　定金罚则的具体内容为：给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

  　　定金是一种金钱担保方式，其担保性体现在体现在法律对定金罚则的规定上。定金合同是实践合同，定金合同自交付定金之日起生效。定金必须以明确的意思表示约定。当事人要么明确约定其给付的金钱为定金，要么约定了定金罚则的实际内容，否则不构成定金。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。