尚未取得房产证的商品房能否出售？

 

   

    无产权证房屋不是一个法律概念，而是人们在生活中逐渐形成的一个概念，因此外延极其广泛，包括商品房、集资房、自建房、房改房、经济适用房、危改回迁房等。其中，商品房在开发商取得开发手续后开工建造尚未完工阶段预售的，根据现行法律规定这类房屋交易应按照预售的有关规则处理，因此一般不会因无产权证而对这类房屋交易的效力产生疑问；承租人在转让公房使用权时，因承租人尚未取得转让房屋的产权证，也称之为“无产权证房”，但这类房屋其实是有产权证的，只不过产权人为国家或集体,另外这类房屋转让按照公房承租权转让的规则处理,目前也不会因无产权证而对房屋交易的效力产生疑问。所以，因房屋无产权证而对交易的有效性产生怀疑而引发纠纷的，一般仅限于特定的二手房交易，包括商品房在预售过程中的再次转让，即预购人尚未取得房屋产权证又将房屋转售他人的；及集资房、自建房、经济适用房等在购买人尚未取得房屋产权证时对房屋的再次转让。不包括军产房、校产房、小产权房、违章建筑等房屋。

    《城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让：

  （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

  （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

  （三）依法收回土地使用权的；

  （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

  （五）权属有争议的；

  （六）未依法登记领取权属证书的；

  （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  第39条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

  （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

  （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

  转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。    

    看似法律禁止此类无产权证的商品房上市交易，其实是一个法律认识的误区。

    该法所禁止的是那种自始至终难以取得房产证的房屋交易，而非针对已经交付并且其后一段期限内可以取得产权证的商品房。

 

   《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”

   可见，只要产权清晰、出卖人对该房屋具有合法的处分权，就可以出售此类房屋，只是此时只产生债权法上的效力，尚不能发生物权变动的效力。

    

 

    鉴于签订买卖合同时该预售商品房尚未取得房产证，因此，相对于那些已经取得房产证的房屋而言，其中的风险要大很多。购买此类房产一定要慎重。

 

1、买卖房屋与办理产权过户间隔时间长，变故多。如出卖人一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况，又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续，则后续房屋过户登记手续无法进行或无法按时进行，纠纷在所难免。

2、如出卖人没有按照其与按揭贷款银行的约定按期还款，作为买卖标的物的该房屋有可能被银行收回；
    3、如果国家政策发生变化，如增加新的税费，而买卖合同中又没有约定增加税费由谁承担，假如双方对此问题无法取得一致意见，就和容易发生纠纷。同时，如果新增的税费过高，也极有可能出现违约。

4、其他风险。

 

   在实践中，对于尚未取得房产证的商品房作为二手房交易，需要特别注意的包括但不限于如下一些细节：  

   1、审核《商品房买卖合同》原件。审核其真实性、合法性。可以到开发商或者物业公司进行进一步落实。

2、除了《商品房买卖合同》外，要求出售人提供其他证明文件原件，如：购房发票、契税票、借款合同、公共维修基金票等。同时亲自到物业部门对业主真实性进行查询。

3、如出卖人声称已婚，应要求其提供配偶同意出售证明文件或该房产归个人所有的协议书；如声称单身，应要求其提供单身证明文件；如离异应提供离婚协议、调解书、裁判文书等文件

4、针对各种不确定的风险，尽可能在合同中作出详细的约定。