江西赣州市房地产管理局　赖德华

《土地管理法》第58条、《城市房地产管理法》第20条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条，对为了公共利益需要，依法提前收回土地使用权如何补偿的问题，分别使用了
“适当补偿”或“相应补偿”的概念。由于“适当”和“相应”不是一个量化的标准，在实践中歧义百出。如，有人不分土地使用权的获取方式，将出让土地和划拨土地混为一谈，对“适当补偿”、“相应补偿”一概理解为“随意补偿”或按“成本补偿”。特别是基层政府的一些工作人员，为了节省土地收回的成本，用较少的钱出更多的政绩，将“适当补偿”、“相应补偿”的内涵当成面粉团，圆扁由自己随意捏，断章取义，妄加曲解，给被收回的原土地使用权人，尤其是对出让土地使用权人的正当利益造成损害。公权侵害私权，群众意见很大，由此而引发的矛盾日渐凸显。

    诠释“适当补偿”、“相应补偿”的关键在于正确理解“适当”、“相应”两词的词义及其法律内涵。

    就词义而言，中国社会科学院语言研究所编辑，商务印书馆发行的《现代汉语小词典》对“适当”、“相应”两词的含义是这样注释的：

    “适当：合适；妥当。适：恰好。当：相称。”

    “相应：互相呼应或照应；相适应。呼应：一呼一应，互相联系。”

    就其法律内涵而言，“适当补偿”即是“相称的补偿”，“相称”即是“事物配合起来显得合适”的意思；土地出让时由市场定价，要收回也应由市场定价，这才叫“相称”。同理，“相应补偿”要“互相联系”的当然是市场，与市场行情呼应起来考虑补偿的标准。因为土地出让时以市场定价，要收回土地的补偿也应与市场相呼应、相联系，否则就不对称，显失公平。

    公平包括了机会公平、过程公平和结果公平。就土地招、拍、挂而言，大家都有平等参与竞买的机会，这叫机会公平；实施招、拍、挂，按招、拍、挂规则进行，这叫过程公平；做到了这两个公平，招、拍、挂的结果公平也可得到保障。按照“相称”的原理，政府要收回通过招、拍、挂出让的土地使用权，也应该给土地受让人以公平待遇。受让人不能像政府招、拍、挂土地那样将土地使用权拿到市场去公开叫卖，这已亏欠了机会公平，弥补这个亏欠的办法之一就是让受让人自主选择补偿方式，或者货币补偿或者土地置换，或者两者兼有。在受让人选择了补偿方式后，补偿标准的确定应体现过程公平。这种过程公平的要点是，参照房屋拆迁补偿评估方式，由受让人选择资信好的评估机构进行评估，并由土地收回方付费，受让人对评估如有异议可以选择申请复估或其他救济途径解决估价的公平合理问题。通过按市场原则估价且经受让人认可以后，应按等价交换原则进行货币补偿或土地使用权置换，达到结果公平。

    收回土地的是政府，收回土地的补偿方式和标准如果也由政府单方确定，这在机制上就已严重倾斜，公平也就无从谈起。这和市场上依仗势力强买强卖没有什么两样。政府本是公平正义的主持人，不宜做与自己的身份背道而驰的事情。

    土地出让市场遵循的是市场机制，由供求关系决定商品价格，买和卖都应如此。2008年以来房地产市场低迷，全国很多城市的购地人在2007年房价高的时候高价获得的地，在楼市低迷时土地价值严重缩水。为了减少损失，受让人交清了出让金的便可能跌价转让，未交清出让金的便可能无奈地放弃了千万元或亿元的定金。这种情况下政府能否按原成交价加银行利息予以回购，以减少购地人的损失？

    有人会说，土地升值是政府投资公益事业带来的而非购地人创造的，因此升值部分应归政府所有。按这个逻辑，城市的地价现在严重缩水，贬值部分应是政府投资公益事业不足造成的，政府是否应对购地人进行赔偿？

    所以，“适当补偿”、“相应补偿”的本质含义，应是指通过招、拍、挂出让的土地，回收时应以市场机制来决定补偿额度，买和卖都由市场来定价。在市场经济条件下，以低于市场价的标准去收买他人的财产，恐怕没有人会认为“合适、妥当、相称”。

    迄今为止，我国物权法已经生效一年多了，我们还是应该按照“平等保护国家、集体和私人的物权”的原则，按等价交换的市场机制理解“适当补偿”和“相应补偿”，而不能随意解释，侵害当事人的利益。