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房屋买卖  
房屋外墙所有权及使用权归属
作者:石家庄赵丽娜律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2010/10/25 12:40:00

房屋外墙所有权及使用权归属
 
因为外墙计入公摊面积,
外墙也是业主花钱买下来的
所以小区的公共部分所有权属于整个小区业主。
其中包括小区的绿地、停车场、楼顶、通道,

所以签合同的时候需要明确,
即防止物业未经业主委员会同意擅自使用,
也防止个别业主擅自使用。
外墙很有可能别某些人用来挂灯箱、牌匾等,
严重影响旁边业主的采光、睡眠。
以下为部分资料:
商品房外墙使用权的归属 



商品房外墙使用权的归属

 

案情简介:

某业主购买的房子位于城市的中心地带,总的来说,房子还是不错的,入住一年来,没有发生什么问题。

该业主在市中心买房,当初既考虑到自己的经济条件,又考虑到观景和购物的需要,因此其购买的是小区临街的,窗户面向大街。一天,业主向窗外望去,发现外面一片漆黑,阴天了?不是呀。再仔细一看,窗户外面装了一个巨大的广告牌,窗户被遮得严严实实。

业主一气之下,找到小区的物业管理部门,要求给个说法,理论半天也没有结果。物管虽然表示了歉意,但是业主要求立即拆除广告牌的要求也被“义正辞严”地否决掉了,物业管理公司明确表示,当初在购房协议中双方没有对外墙面作出约定,他们有权在这个位置悬挂广告牌。

 

法律分析:

现代物业管理产生于业主不仅独立享有专有空间而且还存在共有或共用部分的事实。为此,法律建立区分所有制度,业主购买一套物业,享有专有部分的所有权,共用部分(包括共用部位和共用设施、共用基地)的共同所有权。

共用部分的本质特征是这些建筑物的性质和功能是服务于整个建筑物的使用或整个业主利益的。共用部位是专有部分以外供全体业主使用或为全体业主利益存在的建筑物空间。

一栋建筑物的共用部分原则上因建筑物结构和用途不同而不同,但公用部分大致包括:

1、共用部位:建筑物的基本构造部分,如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱、停车场;

2、共用设施:建筑物运营设施,如电梯、中央空调或暖气设施、水气管道;

3、共用基地:建筑用地,如基地、绿地等。

共用部分属于全体业主共同所有,在开发商出售房屋时即已经出售给或必须出售给业主。开发商擅自保留共用部位或将之转售给他人的行为,均是违反区分所有规则的。

在实践中,外墙使用权容易出现本案例的这种情况,即开发商享有外墙面使用权,利用外墙面吊挂广告牌时可能会对住户的房屋构成遮挡,从而直接影响房屋的采光与通风。

因此购房者在签订商品房买卖合同时应注意,不能签订由开发商享有外墙面使用权的购房合同,至少也应当由开发商书面承诺其使用外墙将不会对房屋的使用功能构成任何影响,否则就应当承担相应的法律责任,如排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。

根据自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第55条的规定:

“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

本案中的业主可以依据上述规定,以物业管理公司未征得其同意而利用共用部位进行经营活动,要求物业管理公司排除妨害、恢复原状。   

业主还可根据《物业管理条例》第66条的规定:以物业管理公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营为由,向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以对物业管理公司的上述行为处以5万元以上20万元以下的行政处罚。

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