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房屋买卖  
签约时的注意事项
作者:石家庄赵丽娜律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2011/3/16 14:45:00

签约时的注意事项

签《房屋认购书》流程
     购房者在选好房源,谈妥价格后,第一步便是去签订认购书,并交付一定额度的定金,定金一般在5000元到1万元之间。定金多少算恰当,并无一定标准,视个人需要而定,由双方协商。

    发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者,并讲清项目进展情况。

     在这个环节可能产生的问题是,在交付定金后,或是售价又提高了,或是购房者在对项目的进一步了解中,发现房屋并不理想,想退掉房子拿回定金,但由于有认购 书的约定,定金可能不一定顺利返还。因此,在签订认购书时,双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议,索回定金。

    认购书主要内容包括:

    1、认购物业;

    2、房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

    3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;

    4、认购条件,包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。

    在签订完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签订购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
签定正式购房合同
签完认购书后,接下来就是签定正式的购房合同,在拟定的时间地点,购房者备齐所有凭证,与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别:

     购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。

     二者区别在于:

     预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手续。

     商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

     因此,如果是现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的,仍需按合同本身约定的,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户手续。

     购房合同的主要内容包括以下几方面:

     1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

     2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

     3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

     4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

     5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

     6、产权登记和物业管理的约定;

     7、保修责任;

     8、乙方使用权限;

     9、双方认定的争议仲裁机构;

     10、违约赔偿责任;

     11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

     在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

     1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方 身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合 同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。

     2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼× ×层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计价还要标明使用率。

     3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

     4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明、同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套及其部件的保修期给予明确规定。

     5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任事项包括:

     (1)签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;

     (2)购房者不按期付款;

     (3)开发商不按期交房;

     (4)面积变动超过约定幅度;

     (5)房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;

     (6)产权过户手续不全或不能按期办理。
 
购房合同中容易忽略的关键点
     现在商品房买卖中的纠纷日渐多起来,买房人普遍感到在买房过程中自己与开发商之间的地位不平等,明明吃了亏问题却难以解决,而这一切麻烦似乎都是从签合同开始的。“置业课堂”本期就来告诉您,签合同时应该注意哪些问题。 

  现在的正式合约书都是统一制式的标准文本,里面已标明了应该签署的各项主要条款,客户只需在空格内填上文字数据即可。但作为购房客户,花巨款买一套房子毕竟是一件大事,签字时有些关键地方还应多加留意。

  1、合约书应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴款时间应注明。

  2、开发商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交屋,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

  3、对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误差率超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。按照规定,发展商实测面积大于客户购置面积,若超过3%时,客户将不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,开发商还要退款。

  4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定,必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管道已通,但您尚有可能用不上煤气,这 会给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时,开发商采取的应急办法。

  5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有个合适的期限,开发商不能无限制地拖发产权证。

  6、开发商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明,由于某些特定原因造成不 能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。一般情况下,开发商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成 违约规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法开发商的文字陷阱。

  一般而言,签约时最重要的就是上述几个问题,但对其他条款也应从开发商处拿复印件回家仔细研究,要争取做一个明明白白的购房人。
怎么看“房屋平面图”
"房屋平面图“的说明是签订合同中一个很重要的方面。买房者需睁大眼睛,看清楚,免得房产商耍花招。
   1、看清“房屋平面图”是否正确标明该房屋所处的位置、南北朝向等。曾经有一位购房人买了一套三室一厅的住房,本来以为是两间朝南,一间朝北,但到交房 时却发现是两间朝北,一间朝南。拿出合同一看,“房屋平面图”上并没有标明房屋的南北朝向,房地产开发商认为自己交付的房屋符合合同约定,双方遂起纠纷。 但如果双方在合同的“房屋平面图”中正确标明了南北朝向、就不至于发生纠纷。
  2、看看“房屋平面图”是否对房屋子内部结构、各房间的大小、布置等有明确表示,这些方面的内容都能构成对 购房人购买的房屋的建筑设计说明。一旦房地产开发商不经购房人同意而变更这些内容,就是对购房人的违约。总之,对于购房人而言,应要求房产商提供的“房屋 平面图”的说明尽可能明确详细,否则有了纠纷后,购房者很难讲清楚,也很难保护自己的合法权益。(肖云峰)


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