逾期交房违约金怎么计算

一、 依据合同约定的标准来计算

    买房者与开发商之间所签订的商品房买卖合同，一般所使用的都是当地建设行政主管部门与工商行政主管部门负责监制的《示范文本》，而《示范文本》的第九条就是出卖人逾期交房的违约责任。买房者与开发商通过平等协商来确定、填写该条款的空白内容。当遇到开发商逾期交房的情形时，就可以根据已付房款总额、逾期交房的时间、约定的支付比例来计算违约金的数额，即违约金=已付房款总额×约定比例×逾期天数。这种计算方法简单直接，不多赘述。

     二、 依据法定的标准来计算

     按照法律法规的相关规定来计算违约金，主要是以下两种情况：
     1、对于违约金的计算买房者与开发商之间没有具体明确的约定。
     这种情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
    违约金本身就是合同当事人约定的由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金。它实际上就是因违约行为给守约方造成损失而约定的一种补偿。所以当违约金没有明确的约定时，就应以损失额作为确定的依据。而开发商逾期交房，对买房者来说，新房不能如期入住，则他们或者租住其他房屋；或者继续居住于旧有房屋，而延误了出租、出卖该房的时间，那么买房者的损失是现实的、具体的。以上述这个标准来计算违约金的数额，免除了购房者对逾期交房所造成损失及其数额的举证责任，最大限度地保护了守约方的利益。

    例如，买房者购买二室二厅、90平方米商品房一套，开发商逾期交房三个月，其间当地同地段同类房屋月租金为1000元，则开发商应向买房者支付的违约金是1000×3=3000元。这种计算方法在实践中具有很强的可操作性。

    2、买房者与开发商之间约定的违约金与实际造成的损失极不相当。

    这种情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。
    
    这一条款分成两部分，我们重点来看，对于约定的违约金过高时，如何来计算违约金数额。
    我认为，购房者与开发商约定的违约金应该≤实际造成的损失的1.3倍，如果高于这个数额的话，开发商就可以请求法庭或仲裁庭予以减少。例如，约定的违约金为1万元，实际的损失为4000元，则开发商就可请求减少违约金，实际支付的违约金最后就应该在4000元至5200元之间由法庭或仲裁庭来裁量确定。我们断不可固执地认定，约定的违约金是至高无上的、不可更改的。因为合同的违约金，从我国现行法律的立法目的来看，毕竟还是补偿性质的，而不是惩罚性质的，所以其确定还是主要依据违约实际造成的直接损失，而不能是漫无边际的。      
        最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第18条规定，房地产公司应当依据合同的相关规定承担相应的违约责任。即使双方当事人在合同中未能自行约定逾期办证的违约责任，根据该司法解释的规定，只要确定开发商逾期办证违约事实，买房人仍然有权依据该司法解释向开发商主张违约金。违约金的标准为，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算一、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 

     第十六条   当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

     第十七条   商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

     逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

     逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

     第十八条   由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

     （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

     （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

     （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

     合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


      二、 最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复 

对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中办民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。
本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复〔1996〕7号《关于逾期付款违约金的应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。