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农村的房屋如何执行?
作者:石家庄赵丽娜律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2010-09-27 10:42:00

 根据我国现行法律规定,宅基地所有权属农村集体经济组织,其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民。作为宅基地使用权人,有权在取得的土地上享有占有、使用的权利,可以在该土地上建造住房以及其他附着物,却无权单独转让宅基地。但如果使用权人在宅基地上建造了房屋,房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时,房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体,双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协,或者地随房走或者房随地走。
 
    农村房屋和宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料,是居住权的基本保证。我国《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”因此人民法院在执行农民的住房时,应当慎之又慎,并根据以下原则确定是否进行执行。
 
    (1)当被执行人为农民且只有农村房屋居住时,不应执行其住宅。因为如果转让农民仅有的住房,其宅基地使用权势必会一同转让,而《土地管理法》又规定,农民转让住房后,再申请宅基地的,不予以准许,在此种情况下,如果将其住房予以强制转让,则有可能使农民永久地丧失了宅基地使用权,导致基本的生存权得不到保障。
 
    (2)被执行人虽然只有农村住房,但被执行人已死亡的,可以执行。但执行过程中应注意同住家庭成员的权益保障问题,避免侵害他们的合法权益。
 
    (3)被执行人迁出原集体经济组织的农村住房,可以执行。
 
    (4)被执行人虽未迁出原集体经济组织,但另有住房的,可以执行。
 
    另外在执行农村房屋时应当注意以下几个问题:
 
    (1)农村房屋的变价问题。随着市场经济的不断发展和城市规模的不断扩大,城中村、城边村现象相继出现,发展环境和区位优势的不同,从而造成了农村房屋价格间存在巨大差异。因此,在现实执行过程中,应综合多种因素,科学合理地对农村房屋进行评估变价,最大限度地保护双方当事人的合法权益。
 
    (2)农村房屋的竞买主体问题。现实执行过程中如何对农村房屋进行变现,也是一个值得注意的问题,因为毕竟宅基地属于村集体的土地,其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中,根据最高人民法院《关于执行过程中拍卖、变卖财产的规定》,对财产进行处理的首选途径应该是拍卖,但由于宅基地的特殊性,又使得它与其他财产的拍卖产生了很大的不同。
 
    故人民法院在执行农民的住房时,若要对房产采取拍卖、变卖措施,或是以物抵债,对于购买或接受农村住房者的范围应当有所限制。因为从理论上讲,一个集体经济组织的宅基地只有本集体经济组织的成员才能有权使用,本集体经济组织以外的人,包括城镇居民无权使用本集体经济组织的宅基地。为防止城镇居民或本集体经济组织以外的人大量购买该农村的住房,因购房者购买住房的同时取得了宅基地使用权,使用了该集体经济组织的宅基地,造成了农村宅基地大量地流失,严重损害集体经济组织其他成员的利益这种情况的出现,笔者认为,在法律没有作出明确规定前,针对宅基地使用权进行拍卖时,应当严格限定参与竞买的主体,也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行;当村委会参与竞买时,应当在同等价格下给予优先购买权,以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
 
相关链接
    《中华人民共和国土地管理法》第62条。陆天然

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