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查封房屋交易须谨慎
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2012-12-17 17:15:54

查封房屋交易须谨慎

                                                                最近接手的几起纠纷,均是存在瑕疵交易情形;事先得知查封而仍欲买卖者有之,买卖合同签署后公证事宜瑕疵有之,房产中心出具收件收据后(产证办出前)突遭查封有之。结果显然而知,受让人心急如焚,交易成本徒增。

 

    东西真正到手,那才能踏实;俗话说,一千赊不如八百。房产交易,产权转移以登记为基准,只要产权没过户至名下,风险如影随形,尤其是受让人购买被“查封”房屋的交易。但如若严守“受查封房屋不得进行转让”桎梏,众多债权债务必然尸横遍野,演变为财务呆坏账。

 

    鉴于《物权法》第191条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。即受让人以代为清偿债务关系的形式取得启封【注意,受让人并不是直接代为清偿债务,也不是以担保方名义介入;期间,也征询法院是否能出具类似变卖等法律效力裁定书(但通常以流拍三次为前提,故操作难度大),执行庭予以拒绝,其明确要求,启封二种途径,一执行款项进法院;二是申请人撤销查封。其余方法,法院不予尝试、变通】,签署以启封为核心的协议,方法常见有二:

 

    其一,受让人将启封所需款项打至法院执行款专户以取得解封(事前须召集查封申请人、被申请人于执行谈判方案,受让人须明确启封款项是以购房款名义划至法院);

 

    其二,以资金监管方式,取得查封申请人先去解封(申请人须承担因第三方查封而其只能变为轮候查封的风险,但也需视申请人当时资金状况而定,此多为谈判策略,约定条款可为:申请查封者同意,在系争房屋交易完成后(譬如受让人取得产证,退言,为房产交易收件收据,以受让人指令为划款凭证),方可向监管方主张债权金额划款事宜。若受让人无法取得系争房屋产权,则债权人同意监管方将此笔款项退还至受让人,另行启动查封程序,而不得向受让人主张权利。)

 

    鉴于依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》(法释【2004】15号):

    第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”笔者建议,在签署买卖合同(未必是官方文本,只要法律意义上有效即可)前,先行完成交房手续,由受让人实际占有房屋,加上已支付全部房款至监管方,受让者面临再次查封的几率相对降低。在正式房地产买卖合同签署后,最好申请“预告登记”,以防出售房在取得启封后将系争房屋“一物二卖”。

 

    而鉴于第25条“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时,登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请,尚未核准登记的,应该协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结”。则要求受让人与出售房及时完成过户手续,如出售人将相关权限委托受让人指定的人员,并办理公证,从而加快交易进度(签约当日完成过户,交易中心出具收件收据),闪电战不仅规避商业风险,某些场合更能降低法律风险。

 

    风险意识的增加,势必会加重谈判的难度,但又不能因噎废死。管控方法,诸君揣摩,以期维护当事人利益。赫少华 


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